LES DÉCISIONS JUDICIAIRES
Le juge Martin Dallaire de la Cour supérieure dans une décision rendue le 18 mai 2010 a littéralement bouleversé le droit de la copropriété. La Cour d’appel a confirmé le jugement.
La décision du juge, la requête pour permission d’en appeler ainsi que la décision de la Cour d’appel sont jointes en document PDF. (Voir décision Martin Dallaire. permission d’en appeler Cour appel, décision Cour d’appel)
Malgré plus de vingt-quatre (24) erreurs de droit identifiées par Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite en droit de la copropriété, la Cour d’appel a décidé que l’appel n’avait aucune chance raisonnable de réussite puisqu’il s’agissait de questions de droit seulement. Fait important à signaler, Me Christine Gagnon, notaire reconnu au Québec et ailleurs pour ses recherches et nombreuses publications en droit de la copropriété dont le juge Dallaire cite d’ailleurs dans son jugement a été consultée par Me Gilles Warren, procureur des demandeurs sur les aspects juridiques des requêtes d’instance déposées en Cour.
La décision du Juge Dallaire, validée par la Cour d’appel en plus de rejeter la primauté du droit et de la Loi vient modifier radicalement le courant de pensée jurisprudentiel et l’information largement diffusée par les experts dans les sites d’information au public notamment le nouveau-né du ministère de la Justice et apportent des réponses en droit qui démontre que les juges n’ont pas à tenir compte du Code civil, d’une déclaration de copropriété, de la partialité des délibérations dans les assemblées et du droit.
En effet, plusieurs questions qui ont été soumises pour décision sont, selon le juge, un respect intégral et d’un formaliste inacceptable pour le tribunal. Comme la lecture du jugement ne relate pas une bonne partie des faits qui ont été soumis au juge, nous croyons pertinent d’expliquer au public les dangers d’ester en justice sur l’avis d’expert et de ne jamais tenir pour acquise la primauté du droit en justice.
Comme la littérature écrite par les chercheurs, des notaires et des avocats spécialisés en droit de la copropriété est à contrecourant de cette décision, elle devra s’ajuster et être profondément modifiée ou nuancée. C’est dans cette perspective que je crois que cette décision et les faits doivent être diffusés pour que les citoyens et les copropriétaires soient mis au courant de ces nouveaux principes de droit de la copropriété pour qu’ils évitent de s’engouffrer dans des procédures juridiques couteuses sur la base d’écrits ou d’information qui circulent, dont celles du nouveau site du ministère de la Justice.
Considérant qu’il est de l’intérêt public de connaitre, par un exemple concret, comment un juge peut par l’aveuglement volontaire, l’hypocrisie, le mensonge et le camouflage des faits et de la vérité rendre une décision qui va à l’encontre du droit, de la jurisprudence, de la doctrine et des règles de justice en détournant le débat juridique, nous tenons à présenter les subtilités juridiques non écrites. Nous espérons que l’expérience que nous décrivons, pour l’essentiel, vous fera prendre conscience du vrai visage de la justice.
1- Questions de droit soumises au tribunal
De nombreuses questions ont été soumises à la Cour supérieure. Elles ont été rejetées ou tout simplement ignorées ou bafouées. Pour appuyer la demande d’intervention du tribunal, près de 130 documents ont été présentés en Cour. Nous vous présentons les plus importantes dont le fondement juridique de la gestion d’une copropriété était en cause. Ces questions ont un impact majeur sur les copropriétaires minoritaires qui doivent ester en justice pour faire reconnaître leur droit et faire respecter le Code civil et une déclaration de copropriété.
- Un litige important existait concernant l’octroi des cases de rangement et des espaces de stationnement que devait attribué le promoteur à chacun des copropriétaires. Comme après plus de deux ans le promoteur n’avait rien fait, une demande d’injonction visant à forcer ce dernier à agir et se conformer à la déclaration de copropriété pour procéder aux attributions a été déposée à la Cour supérieure. Nous produirons plus loin cette demande.
Une lettre datée du 2 octobre 2006 de monsieur Yvon Mantha, administrateur adressé à Michel Tanguay, promoteur qui faisait suite à des réunions entre copropriétaires en dit long sur le fond de ce problème. Dans cette lettre, monsieur Mantha écrit en autre:
Concernant les cases de stationnement, aucune attribution n’a été faite et le stationnement n’est pas encore complété. Quand allez-vous procéder? Concernant les parties communes de la copropriété (lot 784-1), ces espaces doivent servir à la copropriété pour les cases de rangement. Vous avez attribué de ces espaces à des copropriétaires, et ce, à d’autres fins. Selon le notaire, il va falloir modifier l’arpentage, le certificat de localisation et se conformer aux normes de construction (finition, isolation). De plus pour les autres propriétaires, il faudra prévoir des cases de rangement comme spécifié à l’acte de copropriété. (Voir: la lettre de Y. Mantha-octobre 2006)
En décembre 2006, monsieur Mantha décide de quitter sa fonction d’administrateur. Monsieur Stéphane Poulin se propose pour le remplacer. Il est élu sans opposition. C’est à partir de ce moment que tout a basculé et que la nature des problèmes de la copropriété a changé et que tout devient la faute de Denis Caron. Pourquoi?
Le paragraphe 24 du jugement répond en partie à cette question. Selon monsieur Poulin:
« Denis Caron cherchait a profiter d’une situation indue et mettre de la pression sur le promoteur pour obtenir quelque chose qui était à ses yeux manifestement injustes.»
Mais quelle était donc cette chose injuste? Denis Caron exigeait une case de rangement tel que décrit dans la déclaration de copropriété. Une case de rangement se définit comme un espace destinée à l’entreposage des effets d’un copropriétaire et de sa famille. Elles ne peuvent en aucun temps être utilisées à des fins autres que l’entreposage de sorte que personne ne peut y séjourner. L’article 13 de la déclaration de copropriété exigeait que le déclarant (le promoteur) attribue une case de rangement à chaque copropriétaire. Tous les copropriétaires savaient que l’espace sous la partie commerciale était prévu à cet effet et une preuve non contredite a été faite devant le tribunal. Le promoteur voulait conserver cet espace et monsieur Poulin à travailler dans ce sens. Il est à souligner que seule Mme Martel à eu droit a une case de rangement dans cet espace.(Voir: plan de cette espace.)
L’autre réponse est la correspondance entre Me Stéphane Poulin et le notaire Jean Morin le 19 septembre 2007 quelques jours après la démission monsieur Poulin qui résume très bien la problématique de ce dernier. Cette correspondance transmise sous plis personnel et confidentiel est éloquente sur les vrais motifs concernant le changement de la soi-disant locution case de rangement en espace de rangement (salle de lavage ou salle d’eau). Dans sa demande au notaire pour régler son problème personnel dans laquelle il requiert une modification à la déclaration de copropriété, Me Poulin écrit notamment:
«j’insiste pour que la modification proposée soit suffisamment précise et m’assure qu’aucun autre copropriétaire ne puisse revendiquer un partie de l’espace que j’occupe présentement et qui nous a été vendu et ne pourra contester l’usage et la destination que nous faisons de notre immeuble»
« J’apprécierais donc que vous me confirmiez que la modification de la déclaration de copropriété et l’attribution de l’espace de rangement aura le même effet en pratique qu’une modification cadastrale».
«2. Le plan que vous m’avez transmis montrant les espaces communs réservés à usage exclusif des copropriétaires est inexact en ce qui concerne la partie sous l’escalier du sous-sol de l’unité 105 se retrouve dans notre unité (105B) (786-6) et non dans celle du 105H (784-7) voir plan modifié;
3 . Je crois qu’il sera difficile d’obtenir une quittance de l’ensemble des copropriétaires;
4. Il sera difficile voire même impossible d’obtenir la signature de tous et chacun à l’acte de modification de la déclaration; Ainsi j’apprécierais que vous vous informiez de procéder par résolution dans laquelle un des copropriétaires sera autorisé et mandaté à signer l’acte modificatif; Par ailleurs, j’aimerais savoir si aux termes de l’article 40 de la déclaration de copropriété le vote de trois quarts des voix ou quatre-vingt-dix pour cent;
9. Il faudra inclure dans les actes d’attribution des cases de rangement l’attribution des espaces de stationnement»
Commentaire: Ces correspondances se sont faites à l’insu des copropriétaires et c’est pour répondre au besoin de Me Poulin que le notaire à convoquer illégalement une assemblée spéciale le 10 octobre 2007. C’est donc ce stratagème qui a été le prélude à la saga judiciaire. Nous y reviendrons plus loin. J’invite le lecteur à lire l’entièreté des correspondances entre le notaire Morin et Me Poulin.(voir: correspondances Poulin-Morin )
Le 27 avril 2007, Me Gille Warren, procureur des demandeurs Caron écrivait une longue lettre à Me Poulin dans laquelle il rappelait l’illégalité des résolutions adoptées. Voici l’essentiel de cette lettre:
La lecture des résolutions, signées par les copropriétaires, dont nous avons pris connaissance, sont nulles à leur face même.
Art. 123 Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d’une assemblée des copropriétaires. Ces résolutions doivent comporter toutes les informations qui sont requises sur la feuille de présence, tel que ci-haut stipulé. Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations.
Art. 121 Il est tenu une feuille de présence préparée par les administrateurs avant la tenue de l’assemblée générale et qui contient le nom et adresse de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, de la fraction qu’il détient et du nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions du Code civil du Québec relatives à la réduction et à la suspension du droit de vote.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le secrétaire ou le président de l’assemblée.
À sa face même, il s’avère que :
Le nom de chacun des copropriétaires n’y apparait pas
– sont manquants à ces résolutions les noms de :
• Josée Arsenault
• Sophie Garon
• Clémence Bond
• Josée Villeneuve
Sont aussi manquants à ces résolutions la référence à la fraction détenuee par chacun des propriétaires et au nombre de voix qu’ils disposent.
Soyez donc avisé que nos clients considèrent les résolutions suivantes comme nulles et non avenue, à savoir :
La résolution du 5 avril 2007, relativement à l’octroi d’une servitude affectant le terrain du syndicat;
La résolution du 5 avril 2007, relativement à la modification de la déclaration de copropriété concernant les droits exclusifs de certains espaces de rangement;et
La résolution du 5 avril 2007, relativement à la modification de la déclaration de copropriété concernant l’usage de cases de rangement, à titre de salle de lavage et de rangement.
Vous êtes donc formellement mis en demeure de ne pas procéder à la signature de quelque amendement que ce soit à la déclaration de copropriété et ce sans qu’une nouvelle réunion des copropriétaires soit valablement convoquée et tenue et que des résolutions, claires et sans équivoques, soient valablement adoptées suite à des informations, claires et précises, transmises à tous les copropriétaires, à défaut de quoi, nous avons le mandat d’entreprendre toutes les procédures, tant contre le syndicat que contre vous personnellement.
Veuillez, s’il vous plait, nous confirmer par écrit que vous ne procèderez pas à la signature de l’amendement à la déclaration de copropriété et que vous convoquerez une nouvelle réunion dans les plus brefs délais aux fins d’annuler les résolutions supposément adoptées le 5 avril 2007 et pour rediscuter de tout le dossier.
À défaut par vous de nous faire parvenir une telle confirmation dans les 10 jours suivant la réception de la présente lettre, soyez avisé que nous avons le mandat formel de prendre toutes les procédures appropriées, y compris toutes les procédures visant l’annulation des résolutions du 5 avril 2007, le tout conformément au Code civil du Québec.
Par ailleurs, pourriez-vous nous faire part de la façon dont les valeurs relatives et les quotes-parts, dans les parties communes, ont été attribuées à la convention de copropriété. En effet, certaines unités privatives, qui semblent pourtant tout à fait semblables quant à leur superficie et leur valeur, ont de valeurs relatives différentes.
Il semble qu’une case de rangement dans la partie du sous-sol, au-dessous de l’unité commerciale, aurait été attribuée à madame Denise Martel. Pourriez-vous nous faire connaitre sur quelle base légale cette case de rangement lui a été octroyée et, dans l’affirmative, nous faire parvenir les documents à l’appui de cette décision.
Il semble que l’aménagement du terrain et du stationnement n’est pas complété, pourriez-vous nous faire part quant l’aménagement sera complété.
Il semble qu’il y a des problèmes d’isolation de la partie du sous-sol, sous l’unité appartenant à madame Hélène Blouin. Pourriez-vous nous faire part des ententes prises relativement à ces travaux ainsi que du nom des entrepreneurs qui ont précédé ou procèderont à ces réparations ainsi que le cout afférent à de telles réparations et nous confirmer si ces entrepreneurs ou sous-entrepreneurs sont accrédités à la Régie du bâtiment.
Il semble que certaines unités soient actuellement louées. Pourriez-vous nous confirmer lesquelles des unités sont louées et nous faire parvenir les baux, les documents à cet effet ainsi que le nom des occupants et locataires.
Dans l’attente de vos nouvelles, je reste disponible pour discuter du dossier avec vous si vous le désirez.
Veuillez agréer, cher confrère, l’expression de nos sentiments les plus distingués.
Heenan Blaikie Aubut
Gilles Warren
C.c Me Jean Morin, notaire
(Par courrier recommandé)
M. Denis Caron et Mme Clémence Bond
Pour voir l’intégralité de la lettre (voir: Correspondance Me Warren-Me Poulin).
Au sujet des cases de rangements, au paragraphe 113 le juge écrit:
«Il fallait donc amender la déclaration en substituant la case de rangement par espace de rangement.»
Mais pourquoi? Comment le juge peut-il expliquer une modification qui transforme une case de rangement en espace de rangement et la désigner comme étant une salle d’eau et salle de lavage à usage exclusif? Une salle d’eau et une salle de lavage destiné à chaque copropriétaire sont une partie privative selon la Loi et la déclaration de copropriété. La correspondance entre le notaire Morin et Me Poulin explique sans doute pourquoi le juge a tenu à cacher les vrais motifs du changement à la déclaration de copropriété.
Au paragraphe 118, le juge ajoute:
«la preuve est loin d’être évidente que des pièces communes ou privatives ont été transformées en salle d’eau»
Pourquoi alors fallait-il modifier la déclaration de copropriété pour substituer les cases de rangement en espace de rangement avec un libellé de salle d’eau. Le juge a visité les lieux et a constaté qui a fait des travaux et la nature de ceux-ci. A-t-il fait de l’aveuglement volontaire?
En réponse à la lettre de Me Warren, le 1er mai 2007, Me Poulin invoquant sa vision de la réunion du 5 avril 2007 indiquait notamment :
Québec, le 1er mai 2007
Sous toutes réserves et sans admission
Me Gilles Warren
Heenan Blaikie Aubut
900, boul. René-Lévesque Est, bureau 600
Québec ( Québec) G l R 2B5
Par télécopieur
(418) 524 – 1717
Objet : Stéphane Poulin
c. Denis Caron et als. N / Dossier : n / d
V/ Dossier : 047370-0001
Cher confrère ,
Votre mise en demeure en date du 27 avril 2007 a été transmise aux copropriétaires du Syndicat de la copropriété afin que nous puissions vous faire part d’une position commune des copropriétaires.
Dans l’intervalle, je me permettrai donc de répondre à titre personnel à votre mise en demeure que je considère à tout le moins surprenante.
Dans un premier temps, je tiens à vous informer que j’ai longuement expliqué à tous les copropriétaires présents lors de la réunion mes prétentions en regard des erreurs qui se retrouvent dans la déclaration de copropriété qui affectent les droits des propriétaires possédant une unité de condominium au rez-de- chaussée
Lors de la réunion , monsieur Caron ne voulait pas écouter et passait des commentaires désobligeants à mon endroit affirmant à qui veut
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l’entendre que j’agissais dans l’intérêt de Michel Tanguay (promoteur du projet plutôt que dans l ‘intérêt de l’ensemble des copropriétaires.
Au lieu d’écouter et de tenter de comprendre les démarches que j’avais effectuées de bonne foi et que je proposais afin de clarifier les titres de propriété de chacun et plus particulièrement des propriétaires possédant des unités au rez-de-chaussée, monsieur Caron tentait désespérément de faire échouer mes démarches en disant :
• « c’est tout illégal ce que vous faites, et ce, sans préciser ses prétentions;
• « vous représentez bien monsieur Tanguay »;
• « je refuse de signer à l’effet que je refuse la résolution »;
• » de toute façon, j’ai un avocat qui va faire tout annuler ça »
• etc.
Monsieur Caron ne voulait pas écouter et surtout rien comprendre, car ma proposition aurait eu pour effet de clarifier des erreurs évidentes qui se retrouvent dans la déclaration de copropriété sur lesquelles il s’appuie pour tenter de s’approprier un espace de rangement dans une autre partie de l’immeuble qui appartient à monsieur Tanguay.
Pour quelqu’un qui a déjà visité l’immeuble, il est incontestable à la lecture de la déclaration de copropriété que celle-ci comporte des erreurs qu1 doivent être corrigées en ce qui concerne les espaces de rangement.
D’ailleurs, mes prétentions sont confirmées par l’ensemble des copropriétaires, par le notaire, par les représentations du vendeur et par les plans de l’arpenteur que monsieur Caron a déjà eu en sa possession.
Je considère que le comportement de monsieur Caron lors de la dernière réunion est inacceptable et il est évident que ce denier est de mauvaise foi.
Je vous suggère fortement de prendre connaissance de la déclaration de copropriété avant d’entreprendre quelque recours que ce soit
Vous serez à même de constater à la lecture de cette déclaration de copropriété qu’il ne peut y avoir huit [8) cases de rangement
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dans l’immeuble et que les supposées « cases de rangement» des copropriétaires au rez-de-chaussée ne sont pas des parties communes à usage exclusif mais des parties privatives. (soulignés ajoutés)
Pour ce qui est de vos prétentions en regard des résolutions et de leur validité, je tiens à vous aviser qu’une des résolutions soit celle concernant la servitude a été acceptée à l’unanimité et monsieur Caron l’a acceptée en précisant qu’il était en parfait accord avec cette proposition.
En ce qui a trait aux deux autres résolutions, elles ont été adoptées lors de la réunion, l’article 123 que vous citez dans votre mise en demeure est donc manifestement sans utilité et d’aucune pertinence.
J’ai préféré rédiger les résolutions en demandant aux gens de signer chacune d’elles pour éviter toute ambiguïté et non parce que les copropriétaires n’étaient pas présents.
En ce qui concerne vos prétentions à l’effet que les noms des conjoints auraient dû apparaître à la résolution, cet argument est sans fondement considérant:
1. Monsieur Caron s’est présenté lui-même sans sa conjointe laissant croire implicitement aux autres copropriétaires qu’il la représentait et qu’il, agissait en son nom;
2. Chacun des copropriétaires est présumé représenter son conjoint;
3, Monsieur Caron alors qu’il était président de la copropriété n’a jamais exigé la présence des autres conjoints pour les réunions des copropriétaires ce qui confirme que ce dernier n’a jamais eu l’intention de se soumettre aux formalités qu’il soulève aujourd’hui par votre entremise;
Manifestement monsieur Caron semble plus exigeant pour les autres que pour lui-même;
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4. Ce reproche est sans conséquence considérant que les décisions seront assurément les mêmes advenant le cas où une autre réunion aurait lieu;
Nous considérons que vos prétentions et arguments n’ont aucune assise juridique et qu’ils ne tiennent pas compte des caractéristiques de l’immeuble que de toute évidence vous ne connaissez pas.
J’ignore les réelles motivations de votre client mais je demeure convaincu de sa mauvaise foi.
Par ailleurs, ses démarches risquent de causer un préjudice à l’ensemble des copropriétaires en ce que :
•Les titres de propriété demeureront affectés par la déclaration de copropriétaire erronée;
• Le projet immobilier projeté qui serait situé à l’arrière de la copropriété et qui aurait pour effet rehausser la valeur de nos immeubles ne pourra vraisemblablement pas voir le jour;
• Des couts importants en honoraires professionnels et déboursés risquent d’être occasionnés au syndicat de la copropriété;
En regard des autres demandes énoncées à votre mise en demeure, je tiens à vous préciser que votre client ne s’adresse pas à la bonne personne.
Soyez avisé, cher confrère, que je demeure disposé à vous rencontrer afin de vous faire part de ma position dans le seul et unique but de mettre un terme à cette mésentente et dans le but d’éviter des frais qui pourraient être occasionnés à tous les copropriétaires.
Soyez par contre avisé que je n’ai aucunement l’intention de laisser votre client de m’empêcher de faire clarifier les titres de propriété affectant mon immeuble et j’envisage très sérieusement les possibilités d’intenter personnellement un recours en jugement déclaratoire afin de mettre un terme à cette situation qui dure depuis trop longtemps.
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En outre, soyez avisé que nous tenons votre client responsable de tous les dommages qui ont été occasionnés au soussigné et à sa conjointe à ce jour et qui seront occasionnés par les actes, démarches et procédures abusives projetés.
Les montants lui seront réclamés lorsque notre dommage aura été évalué et définitivement déterminé.
Osant croire que la présente aura toute l’attention qu’elle mérite et que vous et votre client, vous gouvernerez en conséquence.
Dans l’attente de vos nouvelles, nous vous prions d’agréer, cher confrère, l’expression de nos sentiments les meilleurs.
HUOT, THIBAULT, POULIN
SP/kp Stéphane Poulin , Avocat
Remarque: Il est important noter que Me Poulin déclare que les supposées « cases de rangement » des copropriétaires au rez-de-chaussée ne sont pas des parties communes à usage exclusif, mais des parties privatives. Alors pourquoi a-t-il proposé que celles-ci soient transformées en partie commune à usage exclusif comme salle de lavage et salle d’eau et pourquoi lui-même et des copropriétaires ont-ils changé d’idée? Enfin, Me Poulin indique: Vous serez à même de constater à la lecture de cette déclaration de copropriété qu’il ne peut y avoir huit [8) cases de rangement. Il est difficile de comprendre comment la lecture d’une déclaration de copropriété peut permettre de déterminer qu’il ne peut avoir 8 cases de rangement. Si quelqu’un peut aider à la compréhension, ce serait fort apprécié.
Par ailleurs, il faut souligner que Denis Caron n’a jamais été président. Quant aux propos que chaque copropriétaire est présumé représenter son conjoint, cette affirmation se passe de commentaires.
Enfin, eu égard à plusieurs demandes d’information par Me Warren, il est intéressant de constater, qu’à titre d’administrateur, Me Poulin indique: En regard des autres demandes énoncées à votre mise en demeure, je tiens à vous préciser que votre client ne s’adresse pas à la bonne personne. Qui est donc la bonne personne? À noter également qu’aucun copropriétaire n’est en copie de la lettre de Me Poulin et que l’objet de celle-ci est: Stéphane Poulin c. Denis Caron et als. Nous y reviendrons.
Dans une autre lettre adressée le 22 juin 2007 adressée à Me Warren, l’avocat Poulin écrit notamment:
pour régulariser la question des cases de rangement prévu dans la déclaration de copropriété, je crois qu’un simple acte notarié confirmant l’attribution par le promoteur comprenant une description technique serait suffisant et ce, tant pour les unités situées au premier étage qu’au rez chaussée. Je communiquerai avec Me Morin pour connaitre sa position relativement à cette question.
Comme le demandait, Me Warren, il n’y a jamais eu une nouvelle réunion des copropriétaires convoquée et tenue et que des résolutions, claires et sans équivoques, soient valablement adoptées suite à des informations, claires et précises, transmises à tous les copropriétaires. Monsieur Poulin a plutôt contacté le notaire Morin et dans le but de régler son problème personnel. À cet égard, une réunion a été illégalement convoquée le 10 octobre 2007 par le notaire Morin, sans information préalable lors de laquelle Me Poulin a notamment proposé une hypothèque légale à l’encontre des codemandeurs aux personnes présentes qui ont signé une résolution écrite.
Dans un procès-verbal du 16 février 2008 rédigé par Me Lacoursière, monsieur Poulin dit:
« Des discussions sont eu lieu entre Stéphane Poulin, Me Jean Morin et Me Gilles Warren, ce dernier étant le procureur de Denis Caron. Une rencontre a même eu lieu entre ces personnes au mois d’avril 2007. Dans le cadre de ces échanges, Me Gilles Warren a indiqué qu’il était préférable de procéder par attribution, car cela était moins dispendieux, mais aussi efficace qu’une modification cadastrale. Stéphane Poulin mentionne que pour cette raison, il est très surpris des procédures intentées par Denis Caron par l’entremise de ce même avocat qui a participé à mettre en place ce qui est attaqué par les conclusions recherchées en justice par Denis Caron»
Les propos de Me Poulin dans ce procès-verbal laissent entrevoir que Me Warren a manqué d’honnêteté et qu’il a travaillé dans le dos de ses clients. Il n’y a jamais eu de rencontre entre Me Poulin, Me Morin et Me Warren en avril 2007. Je le saurai, car je payais les factures des mes avocats et rien ne leur échappent quant il est temps de facturer. Également, les faits précités contredisent qu’il y ait eu une rencontre en avril 2007.
Ce qui est pour le moins étonnant c’est de constater que des gens soi-disant raisonnables entérinent des propos dans un procès-verbal alors qu’ils n’ont pas assisté ou participé à la rencontre. De même comment peuvent-ils participer à une réunion illégale et voter des propositions qu’ils savent illégales et partiales et dont ils connaissent le processus légal de tenue d’une assemblée, le tout avec la participation d’un avocat et d’un notaire qui a rédigé la déclaration de copropriété?
Qui tient des propos mensongers et pourquoi le juge manque-t-il de transparence et d’honnêteté dans sa décision? La réponse apparait simple, le juge le dit, il fallait amender la déclaration de copropriété pour changer la notion de case de rangement en espace de rangement. Pourquoi? Il fallait régler le problème de l’avocat Poulin. Quant aux propos de ce dernier concernant une rencontre entre lui, le notaire Morin et Me Warren en avril 2007, ils sont faux et, à l’évidence, ce type de commentaire était un stratagème pour obtenir des appuis.
Ce qui est effrayant, c’est que nous avons acheté un condo et, comme il a été mis en preuve, un espace de rangement est prévu et désigné spécifiquement au contrat comme un vestiaire et une salle de jeu et une case de rangement devait être octroyé par le promoteur. Nous constatons que le contrat d’achat n’a aucune valeur juridique et qu’il est soumis à la volonté de la majorité qui peut en changer les termes et le contenu. Il est très important de constater que cette décision reconnait à une majorité de copropriétaires le droit de modifier unilatéralement un contrat d’achat, de ne pas appliquer la déclaration de copropriété et de créer un préjudice et nier tout droit de recours en justice. En effet, selon le juge Dallaire, le pouvoir de la minorité cesse ou commence ceux de la majorité. Donc, concrètement, la minorité n’a aucun droit juridique.
- Une demande d’injonction a été faite contre le promoteur/déclarant pour qu’il se conforme à la déclaration de copropriété notamment au sujet de l’octroi des stationnements et des cases de rangement.
À ce sujet sujet, au paragraphe 149 le juge indique:
«La procédure étant dirigée contre le Syndicat et les autres copropriétaires, les codemandeurs ne peuvent contraindre à la revendication de l’espace et la case de rangement.»
Au paragraphe 152 le juge dit:
«Le tribunal n’autorisera pas cette réserve de recours qui, si l’on suit les mêmes prétentions des codemandeurs, relève de l’engagement qui leur a été promis, mais non respecté. La réserve ne doit pas être adressée au Syndicat puisque la réserve ne s’adresse pas à lui, car ce n’est pas sa promesse.»
Il est surprenant de constater que le juge indique que la demande d’injonction s’adresse au Syndicat alors qu’elle est contre Scandinave condominium inc comme défenderesse. Le syndicat étant le mis en cause afin de mentionner à ses registres l’attribution aux demandeurs par la défenderesse de la case de rangement et de stationnement sur réception d’un avis à cet effet transmis conformément à la déclaration de copropriété. Plutôt bizarre de la part d’un juge.
Comme les paragraphes 142 à 152 de sa décision contiennent de grossières manipulations des faits et de la vérité et démontrent une hypocrisie sans précédent nous reproduisons intégralement la demande présentée à la Cour et les conclusions recherchées.
C A N A D A
COUR SUPÉRIEURE
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE QUÉBEC
No : 200-17-009331-083
CLÉMENCE BOND, domiciliée et résidant au 10 boul. Bélanger Est, appartement 105-H, Beaupré, province de Québec, G0A 1E0
– et –
DENIS CARON, domicilié et résidant au 10 boul. Bélanger Est, appartement 105-H, Beaupré, province de Québec, G0A 1E0
Demandeurs ;
c.
LE SCANDINAVE CONDOMINIUM INC., personne morale légalement constituée en vertu de la Partie IA de la Loi sur les compagnies (L.R.Q. ch C-38), ayant son siège au 390 boulevard Sainte-Anne, bureau 20, Beauport, province de Québec, G1E 6B5
Défenderesse ;
-et-
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU BEAU-PRÉ, personne morale légalement constituée et régie par le Code civil du Québec, ayant son siège au 10, boulevard Bélanger Est, appartement 107-B, Beaupré, province de Québec, G0A 1E0
Mis en cause ;
REQUÊTE INTRODUCTIVE D’INSTANCE AMENDÉE
EN INJONCTION MANDATOIRE
(Art. 1080 C.c.Q.)
AU SOUTIEN DE LEUR DEMANDE, LES DEMANDEURS EXPOSENT CE QUI SUIT :
1. Les demandeurs sont propriétaires de la partie privative correspondant au lot 784-7 du cadastre de la paroisse de Sainte-Anne, circonscription foncière de Montmorency, aux termes d’un acte d’achat publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmorency le 4 février 2005, sous le numéro 12 057 500, dont copie est communiquée comme pièce P-1 ;
2. La défenderesse est une personne morale légalement constituée en vertu de la partie 1A de la Loi sur les compagnies (L.R.Q. ch. C-38), laquelle est contrôlée par M. Michel Tanguay qui agissait comme promoteur du projet de condominiums ; tel qu’en fait foi le Registre des entreprises (CIDREQ) communiquée comme pièce P-2 ;
3. Le 2 février 2005, une déclaration de copropriété a été signée par la défenderesse en sa qualité de promoteur et déclarante, telle que reçue devant Me Jean Morin, notaire, et dont copie a été publiée dans la circonscription foncière de Montmorency le 3 février 2005 sous le numéro 12,056,668 dont copie est communiquée comme pièce P-3;
4. L’article 13 de la déclaration de copropriété prévoit :
« ARTICLE 13. Les cases de rangement situées à l’extérieur des parties privatives et les espaces de stationnement sont attribués comme suit :
1o Cases de rangement :
Au moment de l’établissement de la copropriété divise sur l’immeuble par la publication de la présente déclaration de copropriété, le déclarant a la jouissance exclusive de toutes les cases de rangement de la copropriété. Il conserve ce droit de jouissance exclusive dans chaque case de rangement tant et aussi longtemps qu’il n’attribue pas celle-ci à un copropriétaire comme ci-après stipulé.
Chaque copropriétaire d’une partie privative a droit à la jouissance exclusive d’une case de rangement située au sous-sol du bâtiment à un endroit à être déterminé exclusivement par le déclarant lors de la première mutation de chacune des fractions ou à tout autre moment, le déclarant ayant le pouvoir de modifier telle attribution par la suite avec le consentement du copropriétaire concerné ;
Toutes attributions, modifications et cessions doivent être faites par acte notarié en minute et notifiées par écrit au syndicat dans un délai de quinze (15) jours. Elles sont inscrites au registre de la copropriété.
20 Espaces de stationnement
Au moment de l’établissement de la copropriété divise sur l’immeuble par la publication de la présente déclaration de copropriété, le déclarant a la jouissance exclusive de tous les espaces de stationnement pouvant être affecté à l’usage exclusif de la copropriété. Il conserve ce droit de jouissance exclusive dans chaque espace de stationnement tant et aussi longtemps qu’il n’attribue pas celui-ci à un copropriétaire comme ci-après stipulé.
Chaque copropriétaire d’une partie privative a droit à la jouissance exclusive d’au moins un (1) espace de stationnement extérieur à un endroit à être exclusivement déterminé par le déclarant lors de la première mutation de chacune des fractions ou à tout autre moment, le déclarant ayant le pouvoir de modifier telle attribution par la suite avec le consentement du copropriétaire concerné.
Quant aux espaces de stationnement excédentaires, ils sont attribués exclusivement par le déclarant aux acquéreurs des fractions ; ce droit de jouissance exclusive dans les espaces de stationnement excédentaires est par la suite, cessible et transmissible au bénéfice des copropriétaires seulement.
Toutes attributions, modifications et cessions doivent être faites par acte notarié en minute et notifiées par écrit aux syndicats concernés dans un délai de quinze (15) jours. Elles sont inscrites au registre de la copropriété.
La première attribution de chacune des parties communes à usage restreint prévue à la présente clause est faite exclusivement par le déclarant, et ce, même après l’élection d’un conseil d’administration.
Les copropriétaires doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des cases de rangement et des espaces de stationnement déterminés ci-après dans le RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE et dans le même règlement de la copropriété horizontale. »
5. Or, en date de ce jour, et bien que les demandeurs soient propriétaires de leur unité privative depuis le 4 février 2005, aucune attribution n’a été faite par la défenderesse aux demandeurs par acte notarié et conformément à la déclaration de copropriété, tant relativement aux espaces de stationnement qu’aux cases de rangement, bien que les demandeurs utilisent actuellement, lorsque celui-ci est disponible, le stationnement identifié en bleu sur le plan produit comme pièce P-4 ;
5.1 La défenderesse agi dans son propre intérêt et sans autorisation en ce qu’elle a aménagé des espaces de stationnement de chaque côté de la copropriété et ce, contrairement au certificat de localisation communiqué au soutien des présentes comme pièce P-5 et tel qu’il sera plus amplement démontré lors de l’enquête et audition;
5.2 La défenderesse a attribué 6 stationnements à des tiers et ce, en contravention à la Déclaration de copropriété;
5.3 La défenderesse a octroyé, à certains copropriétaires seulement, un espace de rangement au sous-sol et ce, en remplacement des cases de rangement qui devaient être octroyées à tout un chacun des copropriétaires;
5.4 La défenderesse a fait enregistrer l’acte d’attribution des espaces de stationnement et des cases de rangement le 7 octobre 2008, malgré le fait que la résolution à cet effet soit contestée judiciairement et ce, à la connaissance personnelle de la défenderesse, le tout tel qu’il appert de l’acte d’attribution communiqué au soutien des présentes comme pièce P-6;
5.5 Étonnamment, au terme de l’acte d’attribution P-6, Madame Hélène Blouin aurait été autorisée à agir à cet acte par une résolution des copropriétaires adoptée le 3 décembre 2007;
5.6 Or, aucune assemblée des copropriétaires n’a eu lieu le 3 décembre 2007 et jamais les demandeurs n’ont été mis au courant de ladite résolution, le tout tel qu’il sera plus amplement démontré lors de l’enquête et audition;
6. Les demandeurs requièrent donc que cette Honorable Cour force la défenderesse à leur attribuer par acte notarié lesdits espaces de stationnement et cases de rangement, le tout conformément à la déclaration de copropriété précitée ;
7. La présente requête est bien fondée en faits et en droit ;
PAR CES MOTIFS, PLAISE À LA COUR :
ACCUEILLIR la présente requête;
ORDONNER à la défenderesse d’attribuer à ses frais, aux demandeurs, dans les 30 jours du présent jugement, par acte notarié, le stationnement liséré en bleu sur la pièce P-4 et que notification en soit faite au mis en cause conformément à la déclaration de copropriété;
ORDONNER à la défenderesse d’attribuer à ses frais, aux demandeurs, dans les 30 jours du présent jugement, par acte notarié, une case de rangement accessible et de même grandeur et superficie que celles allouées à d’autres propriétaires d’unités privatives, le tout conformément à la déclaration de copropriété et que notification en soit faite au mis en cause, conformément à la déclaration de copropriété;
ORDONNER au mis en cause de mentionner à ses registres l’attribution aux demandeurs par la défenderesse de la case de rangement et de stationnement sur réception d’un avis à cet effet transmis conformément à la déclaration de copropriété;
CONDAMNER la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 3 000 $ pour perte de jouissance d’une case de rangement;
CONDAMNER la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 3 000 $ pour perte de jouissance exclusive d’un espace de stationnement;
CONDAMNER la défenderesse à rembourser aux demandeurs les honoraires extrajudiciaires encourus pour les présentes procédures;
ORDONNER à la défenderesse de remettre les lieux, du côté ouest de la copropriété, en état conformément au plan cadastral déposé et autorisé par la Ville de Beaupré et ce, dans les 60 jours du jugement à intervenir;
ORDONNER à la défenderesse de réaliser l’aménagement du terrain du côté est de la copropriété en stationnement, conformément au plan cadastral déposé et autorisé par la Ville de Beaupré et ce, dans les 60 jours du jugement à intervenir;
ANNULER l’acte reçu devant Me Jean Morin, notaire, intervenue le 6 octobre 2008, et publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmorency le 7 octobre 2008, sous le numéro 15 650 163, entre le syndicat de la copropriété du Beau-Pré, représenté par Madame Hélène Blouin et Scandinave condominium inc., représenté par Monsieur Michel Tanguay;
RÉSERVER les recours des demandeurs en dommages contre la défenderesse;
LE TOUT AVEC DÉPENS
QUÉBEC, ce 16 novembre 2009
QUESSY HENRY ST-HILAIRE
Procureurs des demandeurs
Commentaires: À la lecture de cette requête et la décision Dallaire, l’on constate qu’il est évident que le juge poursuit son camouflage en ignorant la requête sur le fond et les conclusions recherchées et en rédigeant des faussetés. Par ailleurs, comment peut-on comprendre qu’un juge ne puisse pas faire la distinction entre un défendeur et un mis en cause? Le juge indique: les codemandeurs ne peuvent contraindre à la revendication de l’espace et la case de rangement». La réserve ne doit pas être adressée au Syndicat puisque la réserve ne s’adresse pas à lui, car ce n’est pas sa promesse.» C’est hallucinant, ce n’est pas une promesse du syndicat; c’est une obligation prévue dans la déclaration de copropriété que le promoteur/déclarant doit respecté en attribuant des stationnements et des cases de rangement. Il n’y a jamais eu de promesse du syndicat, ce n’était pas de sa compétence.
- Un litige existait au sujet de l’octroi de stationnement accordé à des tiers. Le promoteur avait attribué des stationnements, à l’insu de copropriétaires, à des gens d’une autre phase de son projet, dont lui-même, le tout à l’encontre de la déclaration de copropriété. Voici ce qu’à écrit le juge ainsi que les faits entourant cette question.
Au paragraphe 108 le juge Dallaire écrit au sujet de l’attribution des stationnements::
« les inquiétudes exprimées par les codemandeurs quant à ces résolutions étaient de s’assurer que le stationnement attribué, le soit aux copropriétaires et non à des tiers ou encore aux éventuels propriétaires de la phase ll qui pourraient être concernés par l’attribution de stationnements. Il n’y a rien dans la preuve qui démontre cette inquiétude et sa raison d’être.»
Pourtant lors de l’audition un acte notarié et publié le 7 octobre 2008 par Me Jean Morin dans la circonscription foncière de Montmorency portant le numéro 15650163 a été déposée et dont l’annexe fixe le nombre de stationnements à 23 a été déposé en Cour lequel confirme que six (6) stationnements ont été accordés à des propriétaires de la phase 2 à l’encontre de la déclaration de copropriété.
Dans une décision du 23 septembre 2013, le juge Bradley de la Cour du Québec, Division des petites créances citant une assemblée des copropriétaires tenue le 2 novembre 2010 indique au paragraphe 4 de sa décision:
Stationnement, il est fait état que les copropriétaires discutent et s’interrogent sur le nombre de stationnements déjà attribués à la phase 2 en vertu de l’acte d’attribution. » (voir: Décision Juge R.Peter Bradley)
Suite à une demande d’enquête et en réponse au syndic du barreau, Me Poulin écrit:
«Il est vrai que l’acte d’attribution accorde des stationnements aux unités 207, 209 et 401. Les copropriétaires à l’exception de monsieur Caron et madame Bond étaient d’accord avec cette attribution afin de permettre la réalisation du projet soumis au promoteur.»
Dans le compte rendu du 16 février 2008 de Me Lacoursière, il est écrit à l’item 6 :
«Yvon Mantha souligne que, tel que déjà discuté, des espaces additionnels de stationnements pourraient être construits pour fins d’utilisation par les occupants de la phase 2 et cela permettrait de partager les couts d’entretien et d’assurer un meilleur aménagement du site. Cependant pour donner suite à une telle idée tous les copropriétaires devaient être d’accord. Michel Tanguay, indique qu’une telle idée a déjà été rejetée.»
Pourtant, quelques copropriétaires et le promoteur ont signé une résolution le 10 octobre 2007 en sachant qu’il n’avait pas le consentement de tous. Mme Blouin a signé l’acte qui a été publié sans le consentement de tous les copropriétaires. L’on peut se questionner sur les motifs réels de certains copropriétaires de consentir au promoteur l’usage du terrain de la copropriété pour accorder ou construire des stationnements additionnels sans aucune compensation financière. La valeur d’un terrain est intrinsèquement liée à l’usage de celui-ci lors d’un achat. L’existence de cet acte notarié n’a été portée à la connaissance des codemandeurs qu’en septembre 2009, soit deux ans plus tard.
Lors de son témoignage, madame Blouin a indiqué qu’elle ne sait pas pourquoi elle a accepté de signer les documents notariés à la place de monsieur Poulin; elle n’était pas administratrice. Elle souligne que si des professionnels lui disent que c’est OK, elle signe.
Au paragraphe 130 le juge ne fait pas mention d’une entente préparée par Me Poulin (voir: contrat Mme Blouin et Monsieur Tanguay ) entre le promoteur et un copropriétaire pour réaliser des travaux dans les parties communes et de ne pas constater la preuve que les travaux ont été réalisés par des gens non qualifiés ou accrédités. Madame Blouin a même admis que son conjoint et un ami ont fait les travaux. Des photos ont d’ailleurs été déposées à cet égard.
Ce qui est extrêmement stupéfiant c’est que sur l’acte notarié de Me Jean Morin est notamment inscrit que étant:
« dument autorisé aux termes d’une résolution des copropriétaires adoptées le 3 décembre 2007 et dont copie demeure annexée à l’original du présent acte conformément à la Loi du notariat»
Il n’y a jamais eu d’assemblée le 3 décembre 2007 selon le procès-verbal de Me Lacoursière. De plus, le notaire Morin annexe au document une lettre signée par Josée Arsenault, ex-conjointe de monsieur Michel Tanguay, agissant comme secrétaire de l’assemblée du 10 octobre 2007 alors que selon la correspondance du notaire Morin et Me Warren au sujet de cette réunion et des présences Mme Arsenault était absente. (voir: correspondances Me Warren et notaire Morin-). Ce qui est scandaleux c’est que le juge dit au paragraphe 109 de sa décision:
« il s’agit d’une résolution qui a été votée à la majorité. Bien que cette résolution, dans le fond, s’approprie le pouvoir du promoteur, celui-ci s’est soumis à la volonté de l’ensemble des copropriétaires et ceux-ci, par résolution, ont déterminé qu’elles étaient les affectations de ces droits.»
Aucune résolution n’existe le 3 décembre 2007 et cet acte d’attribution notarié attribue six (6) stationnements à des tiers de la phase II en plus de faire passer le nombre de stationnements de 17 à 23. Enfin, le document présenté ne correspond nullement au plan de localisation des stationnements de l’arpenteur (voir: Plan cadastral arpenteur) remis avec la déclaration de copropriété aux codemandeurs et approuvé par le promoteur.
Enfin, n’est-il pas compréhensif que le promoteur accepte de soumettre à l’obtention de 6 stationnements pour sa phase 2 dont la valeur est approximativement de 40 000.00$. La logique du juge ne rencontre surement pas celle d’un citoyen ordinaire. En effet, qui accepterait de réduire l’usage de son terrain pour consentir gratuitement à un promoteur un avantage sans compensation. Les commentaires du juge dépassent l’entendement.
Au paragraphe 144 de sa décision le juge Dallaire citant le juge Jean-Pierre Sénéchal au sujet des espaces de stationnement au paragraphe 40 de sa décision:
« En l’espèce, la déclaration de copropriété prévoit le nombre d’espaces de stationnement. Il ne peut y en avoir plus. Plus important le nombre d’espaces apparaissent sur un plan annexé à la déclaration de copropriété. Ce plan en fait partie. Il fait partie des documents qui établissent les droits des parties et leurs limitations.»
Le plan annexé à la déclaration de copropriété est celui préparé par l’arpenteur approuvé par le promoteur qui établit le nombre de stationnements à 17. Comme le dit le juge Sénécal, il ne peut y en avoir plus. Or, comment le juge Dallaire peut-il nier et ignorer l’existence d’un acte notarié publié par Me Morin dont il a pris connaissance et dont tous les éléments irréguliers et illégaux lui ont été plaidés. Les codemandeurs lui ont demandé de l’annuler, ce qu’il a ignoré, cela ne peut-être une erreur de sa part. Que voulait-il protégé pour ignorer un acte notarié et des faits si importants? Pour qui et pourquoi a-t-il caché la vérité?
Enfin au paragraphe 105 le juge indique:
«cette résolution traite de l’attribution des espaces de stationnement afin que lesdits espaces soient dévolus. Il s’agit là d’une prérogative du propriétaire et que rien dans la déclaration ne vient limiter cette attribution. »
C’est faux. En effet, l’article 13.2 de la déclaration de copropriété stipule notamment que: les espaces de stationnement excédentaires sont attribués exclusivement par le déclarant aux acquéreurs de factions; ce droit de jouissance exclusif dans les espaces excédentaires est par la suite, cessible et transmissible au bénéfice des copropriétaires seulement.
Au paragraphe 106 le juge dit:
«La preuve démontre que l’espace de stationnement des codemandeurs a été spécifiquement désigné et il ne peut appartenir au copropriétaire d’intervenir sur ces attributions puisque d’une part, l’espace de stationnement est déjà consacré en ce qui les concerne et ce n’est pas leur prérogative d’intervenir sur un rôle et une attribution qui n’est pas de leur ressort.»
Si ce n’est pas du ressort des copropriétaires d’intervenir sur l’attribution des espaces de stationnements, pourquoi le juge déclare-t-il légale leur intervention en votant des résolutions illégales à cet effet? C’est tellement hallucinant comme raisonnement.
Le juge reconnait le droit de quelques propriétaires de se substituer au pouvoir exclusif et devoir du déclarant (le promoteur/vendeur) d’octroyer des espaces de stationnement et des cases de rangement, d’en déterminer le nombre et d’en attribuer à des tiers le tout à l’encontre de la déclaration de copropriété (paragraphe 109 de la décision);
Force est de constater qu’un juge peut délibérément cacher les faits, la preuve et la vérité et ignorer le Code civil, le droit et la déclaration de copropriété? Il peut faire de l’aveuglement volontaire et camoufler la vérité et les faits. Il semble qu’il s’agit du pouvoir discrétionnaire d’un juge.
- Un litige existait sur le droit d’une personne extérieure à la copropriété de convoquer une assemblée à l’encontre du Code civil et de la déclaration de copropriété. De même un litige existait sur l’obligation de respecter les règles impérative du Code civil et de la déclaration de copropriété à l’égard de la convocation et la tenue d’une assemblée de copropriétaires et d’obtenir des documents de modification à la déclaration de copropriété, de recevoir un ordre du jour préalablement à l’assemblée ainsi que des états financiers.
Malgré que le Code civil qui prévoit que seul un ou des copropriétaires peuvent exiger, par écrit, du conseil d’administration la tenue d’une assemblée annuelle ou extraordinaire, dans la mesure où ils détiennent 10 % des voix de toute la copropriété. Le juge reconnait le droit pour un notaire de convoquer par téléphone une assemblée de copropriétaires sans ordre du jour préalable et sans aucun document et sans mandat officiel pour y faire adopter des modifications à la Déclaration de copropriété en faveur du promoteur et d’un avocat et d’y voter des mesures partiales.
En effet voici, l’ordre du jour remit le jour même sur place par le notaire Jean Morin aux copropriétaires présents lors de l’assemblée du 10 octobre 2007.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU BEAU-PRÉ
Assemblée spéciale des copropriétaires
(10 octobre 2007 à 19:00 heures
Ordre du jour
1. Ouverture de l’assemblée
2. Vérification du quorum
3. Élection d’un président et d’un secrétaire d’assemblée
4. Examen et approbation du projet de modification de la déclaration de copropriété (remplacement de la notion de « case de rangement » par la notion « d’espace de rangement » et attribution de ces espaces)
5. Amendement à la résolution autorisant la signature d’un acte de servitude de passage et de stationnement (identité du signataire)
6. Levée de l’assemblée
Lors de cette rencontre, l’avocat Poulin a rédigé une résolution pour mandater Me Morin, notaire afin qu’un avis d’hypothèque légale contre Denis Caron et Clémence Bond pour non-paiement de frais commun afin de garantir la créance du syndicat de la copropriété. L’avocat a fait signer 5 copropriétaires présents et a fait fi des règles impératives du Code civil notamment des avis préalables et des règles de délibération des assemblées des copropriétaires. De plus, ce sujet n’est même pas à l’ordre du jour, le quorum n’a pas été établi et vérifié et aucun président ou secrétaire n’a été élu. De même aucun état financier au sujet du paiement des frais communs des copropriétaires n’a été déposé. Denis Caron et Clémence Bond n’ont jamais été mis au courant de cette résolution avant l’assemblée.
Au sujet des résolutions écrites, le juge indique au paragraphe 138 de sa décision:
il ne faut pas perdre de vue les dispositions des articles 353 et 354 du Code civil qui prévoit que:
«Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d’une réunion du conseil d’administration, d’une assemblée des membres ou d’une séance d’une autre organe
Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux ou ce qui en tient lieu.»
Malgré la preuve démontrée que le notaire Morin et l’avocat Poulin ont agit dans l’illégalité dans le processus de convocation et la tenue de cette réunion, le juge a reconnu l’absence de droit d’un ou des copropriétaires d’obtenir préalablement à une assemblée annuelle ou spéciale un ordre du jour et un projet de modification à la déclaration de copropriété. Le juge a également approuvé le principe d’un vote d’une hypothèque légale sans aucun avis préalable le tout à l’encontre du Code civil, de l’absence d’états financiers et du non-respect de la Déclaration de copropriété et des règles élémentaires de droit.
À cet égard, nous soumettons des correspondances entre Me Poulin et le notaire Morin (voir: correspondances Poulin-Morin ) qui résument bien la problématique de monsieur Poulin, alors qu’il venait de démissionner comme administrateur le 17 septembre 2007 et les questions de légalité de cette assemblée et des résolutions adoptées dénoncée par Me Warren, le procureur des demandeurs.(voir: correspondances Me Warren et notaire Morin- assemblée oct-2007). Il est intéressant de lire ces documents pour comprendre comment un litige prend son origine et surtout pour saisir le rationnel des tribunaux.
Comme il n’y a aucun procès-verbal de la rencontre et que la preuve a démontré qu’il s’agit de résolutions écrites qui devraient être signées par tous les copropriétaires, le juge Dallaire a pourtant déclaré légales ce type d’assemblée et les décisions qui ont été prises. Est-ce que le juge a perdu de vue le Code civil?
À vous d’en juger.
- Un litige existait au sujet du droit d’un copropriétaire de faire ajouter des questions à l’ordre du jour d’une assemblée conformément à la déclaration de copropriété et du Code civil
Malgré que l’article 1088 du Code civil du Québec prévoit que tout copropriétaire peut requérir du conseil d’administration l’inscription, à l’ordre du jour, de toute autre question, dans les 5 jours de la réception de l’avis de convocation. Voici une résolution rejetée par les copropriétaires lors d’une assemblée organisée par Me Lacoursière et, tenu par lui alors qu’il agissait comme Président et secrétaire, lors duquel il avait préalablement et arbitrairement refusé aux codemandeurs tout ajout à l’ordre du jour et dont les tribunaux ont reconnu la légalité et la légitimité:
RÉSOLUTION
OBJET : ORDRE DU JOUR
Considérant que l’article 118 de la déclaration de copropriété stipule que : tout copropriétaire peut, dans les cinq (5) jours de la réception de l’avis de convocation, faire inscrire toute question à l’ordre du jour. Avant la tenue de l’assemblée, le conseil d’administration du syndicat avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement portées à l’ordre du jour.
Considérant que les soussignés ont déposé dans les délais des questions à être inscrite à l’ordre du jour, le tout conformément à l’article 118 et que les propriétaires ont reçu et pris connaissance des questions;
Considérant que l’assemblée, le syndicat, un ou des copropriétaires ou un tiers ne peuvent arbitrairement disposer des questions à inscrire à l’ordre du jour avant l’assemblée;
Considérant que l’article 38 de la déclaration de copropriété stipule notamment que l’assemblée des copropriétaires ne doit adopter aucune décision dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d’entre eux ou au mépris de leurs droits;
Considérant que le refus d’inscrire à l’ordre du jour les questions soumises par les soussignés constituerait un mépris des droits des soussignés et un accroc sans précédent à la démocratie et la liberté d’un copropriétaire d’exprimer, de débattre ou de faire valoir son point de vue lors d’une assemblée;
Considérant que les questions inscrites par les soussignés ne sont pas frivoles et concernent au plus haut point la copropriété, l’immeuble et la gestion de celle-ci;
Nous requérons que toutes les questions soumises par les soussignés soient inscrites intégralement à l’ordre du jour, le tout conformément à l’article 118 de la Déclaration de copropriété.
Denis Caron Clémence Bond Caron
Remarque: Ce principe étant fondamental quant à la démocratie dans les délibérations et le droit de débattre de questions eu égard a la copropriété ainsi qu’à l’impartialité des assemblées de copropriétaires, la décision Dallaire apporte une vision juridique jamais exprimée publiquement par les tribunaux. Il est donc primordial que les citoyens connaissent ces orientations pour qu’ils comprennent la culture juridique des juges sur les droits de la minorité lors d’assemblée de copropriétaires notamment pour faire inscrire, selon le Code civil, des sujets à l’ordre du jour. Ces droits sont inexistants.
- Un litige existait au sujet du droit des copropriétaires de voter des mesures partiales et de confier au Président et secrétaire d’assemblée, le procureur Lacoursière, le mandat de prendre une mesure d’injonction contre les demandeurs
À l‘article 159 de sa décision le juge écrit:
«Le syndicat et les codéfendeurs n’aident pas leur cause dans la réunion du 18 février 2008. On interpelle les codemandeurs sur un objet, somme toute, bien futile soit les objets et matériaux divers qui trainent dans les parties communes. Voilà une belle façon d’attiser le feu, Il n’y a pas de solution véritable au problème.»
Ce que le juge omet de dire c’est que c’est Me Lacoursière qui a rédigé la résolution et s’est fait donné le mandat de poursuivre les codemandeurs, alors qu’il agissait à titre de président et secrétaire de l’assemblée.
Voici la résolution adoptée, sur proposition de Me Poulin:
Objet: Entreposage illégal
Attendu que les copropriétaires de la fraction 784-7 (unité 105-H) entreposent actuellement des biens étant leur propriété dans des parties communes;
Attendu qu’en vertu de l’article 95, paragraphe 5 de la déclaration de copropriété, il ne peut être entreposé quelque effet que ce soit dans les parties communes;
Il est résolu:
• De demander aux copropriétaires de la fraction 784-7 de cesser l’entreposage illégal de leurs biens dans les parties communes et de remédier à la situation dans les dix (10) jours de l’envoi d’un avis à cet effet;
• De mandater Me David Lacoursière de l’étude Hickson Noonan afin de signifier un tel avis;
• D’intenter un recours en injonction afin de faire cesse l’entreposage illégal de biens dans les parties communes et de donner mandat d’intenter une telle procédure judiciaire à Me David Lacoursière de l’étude Hickson Noonan dans la mesure ou il n’est pas remédié à la problématique d’entreposage illégal dans le délai imparti.
Pour sa part le demandeur Caron a proposé ce qui suit et qui a été rejeté pour discussion;
Amendement à la proposition
Objet : Entreposage illégal et manquement au Règlement de l’immeuble
Considérant qu’il appartient au syndicat de faire respecter la Déclaration de copropriété
Considérant que des copropriétaires ne respectent pas certaines dispositions de l’article 95 de la Déclaration de copropriété notamment les articles 2 à 7 et l’article 10. Les manquements concernent notamment sans être limitatif: l’accès aux mécanisme de contrôle du chauffage, d’électricité et d’eau desservant les parties communes par monsieur Tanguay, l’utilisation des contenants sanitaires par des copropriétaires pour déposer des déchets de construction, l’encombrement par monsieur Michel Tanguay d’effets personnels (but de hockey équipement de propane en face de l’immeuble, Spa sur un patio, crochet sur les murs, pelles, barbecue), les contenants sanitaires sur le stationnement, les bancs (Denis Caron et Yvon Mantha) dans les entrées communes de l’immeuble, fleurs , barbecue, différents articles personnels (Pelles; sels, Denis Caron ou autres propriétaires), les chiens de mme Blouin et mme Martel laissé ou gardé dans les parties communes, antenne de réception satellite pour la télévision installée par monsieur Tanguay.
Considérant que l’article 97 prévoit également des obligations des copropriétaires et que certains transgressent leurs obligations;
Considérant que la résolution proposée à l’ordre du jour ne vise que Denis Caron et Clémence Bond alors que plusieurs autres copropriétaires ne respectent pas certaines dispositions de la déclaration de copropriété. ( soulignés ajoutés)
Il est proposé par Denis Caron et secondé par :
Que le syndicat identifie tous les manquements à la Déclaration de copropriété et qu’il demande que cesse toutes les infractions à la Déclaration de copropriété dans les dix jours (10) jours de l’envoi d’un avis à cet effet;
De mandater l’administrateur de recourir à une injonction afin de faire cesser tout manquement à la déclaration de copropriété et d’autoriser celui-ci à donner le mandat à un avocat d’intenter une telle procédure judiciaire dans la mesure ou il n’est pas remédié à la problématique dans le délai imparti.
Commentaires: Comme on peut le voir, le juge Dallaire omet de souligner que tous les copropriétaires laissaient trainer des objets dans les parties communes.De nombreuses photos ont été déposées en Cour à ce sujet. Cette décision purement arbitraire est acceptée et le juge n’estime pas que ce type d’action est partiale. Il considère plutôt que des copropriétaires, en raison d’un litige, peuvent prendre ce type de décision. L’intimidation devient donc une règle de droit.
À ce sujet, il est également intéressant de lire les correspondances entre Me Lacoursière et Denis Caron. (Voir: correspondances Me Lacoursière et Denis Caron)
- Un litige existait sur le droit de la majorité des copropriétaires de ne pas payer leurs frais communs pendant plus de 11 mois et de sanctionner, sans avis et sur présomption et sur recommandation d’un avocat et d’un notaire, une personne qui ne paie pas pendant 3 mois, s’il elle le juge à propos. Le droit d’ignorer les règles impératives du Code civil, les avis légaux préalables et les règles de délibération des assemblées à cet égard. Dans le cadre du paiement des frais communs, il faut se rappeler que Me Poulin avait recommandé dans la réunion du 10/10/2007 qu’un avis d’hypothèque légale contre Denis Caron et Clémence Bond pour non-paiement de frais commun afin de garantir la créance du syndicat de la copropriété. L’avocat a fait signer 5 copropriétaires présents. Dans la continuité de ce qui précède, voici ce que le juge écrit et les faits dans cette affaire.
Au paragraphe 83, le juge indique:
«on ne peut reprocher aux défendeurs d’enclencher un processus pour couvrir les frais communs, d’autant plus que ceux-ci avaient été confirmés comme non acquittés.»
Ces propos sont scandaleux quand ont les placent dans le contexte des propos du juge que nous venons de présenter précédemment.
En effet, le juge a volontairement omis de déclarer la contradiction entre la demande de paiement de frais commun rédigé par Me Lacoursière avant la réunion du 18 février 2008 et la comptabilité vérifiée par M. Éric Villeneuve, comptable et dont le procès-verbal de l’assemblée du 12 mai 2008 (Voir: Compte rendu de Me Lacoursière mai-2008) qui indique qu’aucune contribution n’est à recevoir par des copropriétaires au 31 décembre 2007. En effet, au paragraphe portant sur le rapport du conseil d’administration de cette assemblée est écrit:
il a été proposé par Michel Tanguay appuyé par Hélène Blouin, de substituer les états financiers Annexe 6 aux états financiers ayant pu exister et/ou ayant été précédemment adoptés dont notamment pour fins de production de rapports d’impôt.
Or, selon les états financiers adoptés et le bilan, il est clair que Denis Caron et Clémence Bond, n’ont aucune dette qui était due au moment ou certains clients de Me Lacoursière, dans une lettre du 23 janvier 2008, réclamait 434.91 $ avant la réunion du 16 février 2008. (voir: Défaut de paiement). Cette réclamation pour soutenir l’hypothèque légale votée en octobre 2007 n’était donc qu’une tromperie et il est inadmissible que le juge ne prenne pas en compte cette preuve provenant des copropriétaires eux-mêmes. Il s’agit de toute évidence de la négation de la règle de la meilleure preuve de la part du juge et de sa partialité.
De plus, comment croire que monsieur Mantha qui répondait le 28 septembre 2007 aux courriels (voir: Courriel Poulin-Mantha-Caron) du demandeur Caron au sujet des chèques non encaissés, de la situation financière 2007, de la production de bilan et de son engagement de convoquer une assemblée pour nommer un administrateur aurait-il pu affirmer le 10/10/2007 soit 12 jours plus tard que nous refusions de payer. Les faits démontrent qu’il s’agit de pure hypocrisie et d’une manipulation de faits et de vérité pour monter une preuve. En effet, tout ce scénario explique sans doute pourquoi monsieur Mantha n’a pas présenté de bilan lors de la réunion du 10 octobre 2007 et du 16 février 2008. Encore une fois, le juge entretient des propos mensongers dans cette affaire.
Enfin, si la justice estime qu’il est normal que lors d’une assemblée convoquée illégalement par un notaire, l’on puisse adopter une procédure d’hypothèque légale, sans avis préalable, contre un copropriétaire et en présence d’un avocat qui rédige la résolution et, que ce même copropriétaire ne peut questionner les autres copropriétaires, pour savoir, s’ils ont payé leur frais commun, nous sommes dans un déni de justice évident. Si la partialité est une règle de droit qu’on le dit.
Par ailleurs, il faut souligner que lors du procès, il a été mis en preuve que les copropriétaires n’avaient pas payé leur frais commun durant toute l’année 2009 et que seuls les codemandeurs Caron avaient faite leur paiement conformément à la déclaration de copropriété.
- Comme aucun administrateur n’était en poste pour l’administration de la copropriété, une demande a été faite comme le prévoit la déclaration de copropriété, pour nommer un administrateur externe. Voici ce que le juge a écrit et les faits entourant cette demande.
Au paragraphe 96 , relativement à la nomination d’un administrateur, le juge écrit:
«Cependant, à plusieurs reprises, ils ont demandé aux codemandeurs de fournir des suggestions, et en autres, des éléments de prix pour qu’ils puissent prendre une décision éclairée. Ils n’ont jamais eu de réponse. Ce n’est pas tout d’exiger, il faut encore assumer les conséquences de cette exigence.»
Pourtant,il est en preuve que le 20 février 2008, le juge Yves Alain de la Cour supérieure (voir: Décision Juge Yves Alain) a décidé le jour même qu’il n’appartenait pas à monsieur Caron de répondre aux questions sur le nom, l’identité et les couts quant à l’embauche de l’administrateur externe.
Dans ce même paragraphe, le juge indique que:
«selon la preuve, des administrateurs externes se montrent peu intéressés a intervenir dans ce nid de vipères et s’ils le sont à quel prix? Il est clair et semble évident que l’administrateur qui verra à intervenir dans ce dossier sera appelé à être fortement sollicité.»
Il est à noter qu’aucune personne agissant comme administrateur indépendant n’est venue témoigner pour démontrer le peu d’intérêts et préciser les couts. Quelle est donc l’origine de la preuve du juge? Quant au qualificatif de nid de vipères, le juge ne peut attribuer cette preuve au codemandeur Caron. S’il dispose d’une preuve à cet effet elle ne vient pas du codemandeur. Si selon le juge l’administrateur serait fortement sollicité et, si telle est sa conviction, elle démontre hors de tout doute qu’il était essentiel de nommer un administrateur. Mystère!! Pourquoi le juge a-t-il laissé la copropriété dans une administration qu’il a qualifiée de symbolique et d’une piètre gestion? Pourquoi n’a-t-il pas appliqué les dispositions claires de la déclaration de copropriété?
En citant le juge Tellier, le juge Dallaire indique également en souligné:
«la nature du droit invoqué et le comportement du demandeur sont d’autres facteurs pertinents à l’exercice du pouvoir discrétionnaire de la Cour Supérieure.»
En l’espèce, au sujet du comportement du demandeur, il serait plus que pertinent de savoir pourquoi le juge Dallaire dans sa décision et sans explication blâme monsieur Caron sur ses devoirs et comportements concernant ces questions alors que tout ce qu’il a fait c’est de respecter la décision du juge Yves Alain?
De plus, au paragraphe 98, le juge indique au sujet du comportement des codemandeurs :
«À titre d’illustration : lors de la réunion de septembre 2009, alors que tout le monde est présent et que tous veulent au moins avoir une information et régler la situation financière ne sachant pas quelles sont les contraintes financières de l’année, le codemandeur lui-même utilisant un aspect de procédure, torpille cette réunion. Il n’était pas nécessaire d’avoir un administrateur à cette époque. La réunion pouvait se tenir»
Pourquoi le juge cache-t-il ce qui s’est passé lors de cette réunion? D’abord tout le monde n’était pas présent, car Me Lacoursière avait obtenu plusieurs procurations de certains de ses clients pour participer à la réunion. Me Simon Clément avait été invité, semble-t-il, pour présider la rencontre. N’est-il pas normal dans une assemblée de poser des questions pour savoir si les copropriétaires sont en règle et ont payé leurs frais communs. Il est en preuve qu’ils n’avaient pas payé depuis plus de 11 mois et que seul les demandeurs avaient remis leurs chèques tels que le prévoit la déclaration de copropriété. Le juge devrait pourtant se rappeler que Monsieur Tanguay, le promoteur, a fièrement exhibé devant lui une série de 12 chèques des codemandeurs pour l’année 2009 non encaissés.
Pourquoi le juge estime-t-il que l’article 1064 du Code civil, réputé d’ordre public, et la déclaration de copropriété est un aspect procédural qui ne s’applique qu’aux codemandeurs? Est-ce que la Loi ne s’applique qu’aux personnes que l’on veut diaboliser et détruire? Pourquoi avait-on besoin de la présence de Me Lacoursière et d’un autre avocat pour obtenir des informations sur la situation financière et les contraintes financières? Les arguments du juge ne tiennent pas la route et sont à l’évidence partiaux.
Enfin, est-ce anormal de demander aux participants de respecter la Loi, la déclaration de copropriété et leurs propres écrits au sujet du droit de parole qu’ils ont signés sur recommandation de Me Lacoursière, leur procureur avant l’assemblée de février 2008? Pourquoi les copropriétaires ont-ils besoin d’une rencontre pour payer leur dû et de la présence de deux avocats? C’est d’ailleurs Me Lacoursière qui a annulé la réunion et le codemandeur n’a rien torpillé. Si les copropriétaires voulaient partager de l’information sur la situation financière, il n’avait pas besoin des codemandeurs pour discuter et poursuivre leur rencontre, le raisonnement accusateur du juge se passe de commentaires. À notre connaissance, la réunion s’est poursuivie en notre absence.
A preuve, au retour de l’audition en janvier 2010, monsieur Tanguay s’est vanté d’avoir déposé plus de 13 000 $, car le compte bancaire était à sec et que les copropriétaires n’avaient pas payé depuis plus d’un an. Les copropriétaires n’ont pas eu besoin de réunion pour payer leurs frais communs. Le juge applique la jurisprudence aux demandeurs, mais reconnait qu’elle ne s’applique pas à la majorité. Il reconnait des droits différents à la majorité de ceux de la minorité. Il reproche même aux demandeurs de vouloir appliquer à tout le monde la même règle. Décidément.
De même, le juge déclare au paragraphe 134 que:
«Les propriétaires ont eu l’occasion de tenir une assemblée peu de temps avant l’audience et celle-ci fut annulée pour une motif d’ordre procédural et il est étonnant de voir que là et alors, les demandeurs avait l’occasion de tenir une assemblée alors que tous étaient soucieux d’en avoir une et de connaitre les finances de la copropriété. L’objet de ce reproche est nouveau puisque là aussi dans le passé, on n’avait pas ces exigences.»
Le juge fait référence à la même réunion que celle invoquée au paragraphe 98 soit celle de septembre 2009. Il est faux de prétendre qu’aucun état financier n’était produit dans le passé. En effet, au paragraphe 10 du compte rendu de Me Lacoursière de l’assemblée du 18 février 2008 il est écrit:
«Clémence Bond soumet que l’annexe 19 n’est pas un état financier au sens de la déclaration de copropriété notamment parce qu’il ne comprend pas un bilan. Denis Caron demande à Yvon Mantha les raisons pour lesquelles l’annexe 19 n’est pas confectionnée de la même façon que l’état financier du 12 décembre 2006.»
De même pourquoi le juge cache-t-il l les courriels suivants entre Denis Caron et Yvon Mantha?
De: Denis caron ([email protected]) Envoyé: 28 septembre 2007 14:40
À: Yvon Mantha
Objet: Re:Copropriété Ou Beau-Pré
Yvon.
Je crois qu’il est urgent qu’une rencontre ait lieu seulement pour désigner un administrateur et fermer les livres sous la gouverne de Stéphane .Il est responsable de la gestion et c’est à lui de rendre des comptes.Que tu l’aide ça va, mais il ne peut se dégager de ses responsabilités. J’ose espérer que nous ne ferons pas de réunion pour discuter encore des problèmes de Michel Tanguay, des solutions de Stéphane Poulin ou du notaire de Michel Tanguay. Si l’on continue dans le même giron sans obtenir des avis de personnes compétentes, neutres et objectifs sur les nombreux problèmes à solutionner, tu comprendras que je n’ai plus l’intention d’embarquer à nouveau dans les manœuvres de monsieur Tanguay.
Denis
– -Original Message – From: Yvon Mantha
To: Denis Caron
Sent:Friday, September 28, 2007 1:16 PM Subject: RE:Copropriété Ou Beau-Pré
Bonjour Denis.
Ce que Stéphane te répond est vrai. J’avais accepté lorsqu’il est devenu administrateur de continuer de m’occuper des finances. J’avais déposer le bilan lors de cette réunion et expliquer le montant de frais commun pour couvrir les coût de la copropriété jusqu à la fin de l’année 2007. Entre temps, il a été décidé de faire les gouttières et comme il avait été discuté, cela ferait l’objet d’une cotisation à part. Je vous fournirai lors de la prochaine réunion l’état de banque et le bilan sans problème. Il me reste à valider quelques informations pour lancer la réunion et comme tu m’as expliqué, soit sur que la réunion sera avant ton départ en novembre. Pour le dépôt des chèques pour les gouttières. Je voulais faire qu’un dépôt qui a été fait jeudi. Je pourrai donc émettre le chèque à Gouttière Brochu en fin de semaine. Je ne suis pas sur si j’ai encore des chèques signés sinon, je t’appelle. S’il y a quelque chose tu m’appelles.
Yvon Mantha
Acheteur
Commentaires:
Pourquoi le juge ignore-t-il ces courriels faits quelques jours avant la réunion du notaire du 10 octobre dans lequel monsieur Mantha dit: «Je vous fournirai lors de la prochaine réunion l’état de banque et le bilan sans problème. Il me reste à valider quelques informations pour lancer la réunion et comme tu m’as expliqué, soit sûr que la réunion sera avant ton départ en novembre.» Il faut souligner que Me Poulin m’avais suggéré de contacter Monsieur Mantha pour convoquer une assemblée de copropriétaire.
Par ailleurs, comment le juge peut-il faire de telle affirmation et dire qu’en novembre 2009 après deux assemblées tenues en présence de deux avocats soit en février 2008 et mai 2008, dont la dernière avec un comptable que les copropriétaires ne savent pas comment tenir une assemblée et qu’ils ne savent pas quoi faire pour respecter les règles qu’ils ont eux-mêmes appliquées à l’encontre des codemandeurs. D’ailleurs, Me Lacoursière qui organise tout, préalablement aux rencontres, devait savoir les prérequis à une assemblée, puisqu’il avait lui-même recommandé aux copropriétaires des sanctions pour ceux qui ne respectaient pas le Code civil et la déclaration de copropriété à l’égard du paiement des charges communes. Le juge a deux poids, deux mesures. Je rappelle que deux avocats étaient présents à la rencontre. Sans doute ne connaissait-il pas le Code civil.
Si le juge Dallaire et la Cour d’appel trouvent que le paiement des frais communs et le Code civile et le respect d’une déclaration de copropriété sont d’ordre procédural et que l’on ne peut questionner les copropriétaires à ce sujet, qu’on le dise et que l’on cesse l’hypocrisie. Le Code civil précise que le copropriétaire perd automatiquement son droit de vote à l’assemblée des copropriétaires s’il n’a pas acquitté ses contributions aux charges communes ou au fonds de prévoyance depuis plus de trois mois; ne redeviens habile à voter que s’il remédie complètement au défaut. Si ce n’est que du formaliste et de la procédure futile, avisons les citoyens honnêtement car ils ont le droit de savoir ce qui se passe réellement devant la justice pour ainsi éviter de se faire dépouiller financièrement et être dénigrer par des juges.
Vous pouvez constater à l’analyse de ces faits que le juge le juge Dallaire avait suffisamment de motifs pour nommer du moins temporairement un administrateur privé. Il a préféré ne pas assumer ses responsabilités d’appliquer la déclaration de copropriété et de surfer sur des propos mensongers et d’ignorer volontairement la vérité et les faits.
- Un litige existait au sujet de l’octroi d’une servitude de passage pour le promoteur qui s’était lui-même enclavé. Tous les copropriétaires étaient d’accord pour lui consentir un droit de passage pour réaliser son projet derrière notre copropriété. Vous constaterez encore une fois comment le juge ignore les faits, le droit et le Code civil.
Au paragraphe 90 de sa décision, le juge indique:
«Or, il s’avère que le codemandeur Caron était d’accord avec cette servitude et qu’elle servait dans le fond à l’utilité de l’ensemble de la copropriété.»
Pourquoi le juge a-t-il omis de dire que le document notarié accorde pas une mais deux servitudes de passage soit l’une du coté est et l’autre du coté ouest? Le juge souligne également:
«D’ailleurs, l’aqueduc et l’égout seront rayés de consentement selon l’engagement formulé lors de la visite des lieux du moins quant à cette portion.»
Il est difficile de comprendre de quel consentement le juge parle. Rien n’a été rayé à ce jour. Les codemandeurs n’ont jamais pu discuter ou voir aucun document avant qu’il soit notarié. L’assiette des servitudes n’est même pas définie par un arpenteur, mais plutôt décrite par un dessin au crayon.
Les codemandeurs ont contesté l’absence de définition de l’assiette de servitude de passage dessiné au crayon et le nombre qui est passé d’une à deux. Il faut noter que le promoteur s’était lui-même enclavé. Ce qui est surprenant du juge, c’est qu’il fait abstraction des décisions judiciaires quant à la nécessité de définir avec exactitude une servitude pour éviter le danger juridique que la dimension et les limitations soient contestées devant les tribunaux.
De même, il ignore les dispositions du Code civil prévoit que la servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcèlement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une partie du fonds en faveur d’autres parties.
Pour comprendre ce qui a été contesté, voici certains documents révélateurs déposés en Cour. Vous pourrez constater ce qui est acceptable pour les tribunaux pour définir l’étendue d’une servitude, le dessin est révélateur (Voir: servitude: dessin et résolutions). Vous pourrez voir qu’une seule servitude de passage à pied et de véhicule automobile était consentie. De plus, vous constater que la résolution signée par Mme Josée Arsenault pour le changement de signataire; on y désigne Mme Blouin, qui n’est pas administratrice pour remplacer Me Poulin. Par ailleurs, vous noterez que Mme Arsenault, ex-conjointe de monsieur Tanguay, signe un document comme secrétaire d’assemblée alors qu’elle n’était même pas présente à celle-ci selon les correspondances avec Me Warren quelques jours après l’assemblée convoquée par le notaire.
Il est également intéressant de constater que l’avocat Lacoursière rapporte dans son compte rendu au paragraphe 5 les propos suivants de monsieur Poulin:
«Stéphane Poulin ajoute que sa surprise est similaire pour la question de la servitude de passage, car le texte de la servitude a été modifié suivant la suggestion de Me Gilles Warren, ce qui était acceptable pour lui, car pertinent. Maintenant que le texte initial de la servitude de passage a été modifié suivant la suggestion de Me Gilles Warren, ce dernier, agissant pour Denis Caron demande en justice que ladite servitude soit invalidée.»
Ces propos laissent entrevoir que Me Warren, le procureur des demandeurs aurait tripoté et manigancé dans le dos de ses clients et leur auraient menti. Pourtant le 16 février 2008 , Me Warren a réviser 5 résolutions qui ont été présentées à cette assemblée et qui ont toutes été rejetées par les clients de Me Lacoursière.
Également, comment monsieur Poulin peut-il prétendre que son affirmation est exacte quant le 30 janvier 2008 Me Warren demande que soit ajouté des sujets à l’ordre du jour dont celui-ci:
Acte relatif aux droits de passage et servitude d’aqueduc et d’égout en faveur de 9143-7541 Québec inc et notamment:
• Description par un arpenteur-géomètre d’une assiette exacte et précise conforme au Code civil du Québec, du droit de passage et de la servitude d’aqueduc et d’égout:
• Discussion sur le fait qu’il y a deux servitudes de passage, une à l’avant l’autre à l’arrière, contrairement à ce que avait été représenté par le promoteur lors de l’acquisition des unités privatives:
• discussion sur l’entretien du droit de passage et sur la finition du chemin (gravier ou asphalte) et du cout afférent à ces travaux;
• discussion sur les frais relatifs à l’entretien et au déneigement de ce passage bénéficiant à d’autres personnes que la Copropriété du Beau-Pré.
À cette demande, Me Lacoursière en rejet d’ajout de ces sujets à l’ordre du jour répondait:
« de nouveau la demande de vos clients formulée en termes très généraux et il est impossible de saisir la nature exacte de ce dont vos clients veulent discuter. Ils sont donc invités à préciser leurs pensées et leur demande afin que cette dernière soit acheminée à la personne en charge.»
et il ajoutait:« Le projet de résolution soumis auquel est annexé l’acte de servitude est explicite et vos clients pourrons, s’il le souhaitent, proposer des amendements à la résolution.»
Mais qui donc est cette personne en charge?
Voici l’amendement qui a été proposé et rejeté par les copropriétaires:
Amendement
Objet : Servitude de passage et servitude d’aqueduc et d’égout
Considérant que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété et toutes les opérations communes;
Considérant que le droit d’usage des parties communes et la servitude de passage et la servitude d’aqueduc et d’égout proposé ne serviront qu’à l’utilisation par des personnes qui ne sont pas reliées à la copropriété et que celle-ci avantage la compagnie portant 9143-7541 Québec inc. représenté par Michel Tanguay ;
Considérant qu’il est contre l’intérêt de la copropriété et abusif de faire assumer par les copropriétaires des frais d’entretien et de déneigement de la servitude ;
Considérant qu’un copropriétaire ne peut proposer de tirer un avantage pécuniaire pour une entreprise qu’il représente;
Considérant qu’il y a lieu de confier au syndicat l’administration et l’entretien de la servitude d’aqueduc et d’égout;
Considérant l’importance d’une telle servitude quant à l’ensemble de la copropriété;
Considérant qu’il est usuel d’obtenir une description technique de l’assiette de servitude d’un arpenteur-géomètre;
Considérant que le droit de passage du côté est de l’immeuble vise à favoriser d’éventuels propriétaires du terrain adjacent à l’immeuble;
Considérant que la servitude d’aqueduc et d’égout s’exercera aux risques et périls des utilisateurs et que le syndicat ne peut se soustraire à ses obligations légales en matière de responsabilité civile;
Considérant que les copropriétaires doivent agir dans l’intérêt de la copropriété et que la décision d’accorder des servitudes doit se faire avec prudence;
Considérant qu’il y a lieu de limiter les droits de servitude et de s’assurer que les droits communs de la copropriété sont pris en compte et notamment quant à la circulation additionnelle et le nombre de personnes en bénéficiant;
Considérant qu’il y a lieu de prévoir un contrôle sur les travaux relativement aux égouts et aux aqueducs et notamment quant à la mise en état des lieux (asphalte versus gravier, etc.);
Considérant que tous les frais reliés à l’entretien, les réparations et le déneigement doivent être à la charge de 9143-7541 Québec inc.
Il est proposé par Denis Caron, secondé par :
De confier à l’administrateur le mandat de revoir la proposition de l’acte de servitude intervenu le 10 octobre 2007 devant Me Jean Morin, notaire, sous la minute 12619 des minutes dudit notaire et de former un comité composé d’au moins deux copropriétaires qui n’ont aucun intérêt dans le dossier ainsi qu’un arpenteur et faire rapport lors d’une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour décisions. Ladite assemblée devant se tenir au plus tard dans les quinze jours de la présente assemblée.
Commentaires: Ce qui est étonnant c’est que Me Lacoursière a fait voter les copropriétaires sur la véracité de son compte rendu déposé en preuve devant le juge Dallaire. Il est étonnant que des gens soi-disant raisonnables acceptent d’approuver des propos de monsieur Poulin, pour lequel ils n’ont pas assisté ou participé et surtout après qu’ils eurent refusé de discuter d’une proposition qui dit le contraire.
Encore une fois pourquoi le juge cache-t-il tous ces faits pertinents? C’est inexplicable.
- Un litige existait sur la partialité dans la préparation de l’assemblée 18 février 2008, de la partialité des résolutions adoptées et comme nous l’avons vue du rôle du procureur de promoteur et de certains copropriétaires.
Au paragraphe 116 le juge dit que l’assemblée du 18 février 2008 s’est déroulée dans un climat de confrontation. Il réfère à de nombreux comptes rendus. Le juge devrait plutôt souligner que deux des comptes rendus ont été rédigés par Me Lacoursière, et que Me Stéphane Poulin n’a jamais fait de compte rendu. Quand on entend un procureur demandé à ses clients, devant le juge, si ce qu’il a écrit est vrai, nous sommes dans un système judiciaire qui ne démontre même pas d’apparence de justice et d’impartialité. Qui peut penser raisonnablement que les clients d’un avocat vont le dénoncer ou nier ses écrits devant la justice?
- Des copropriétaires avaient fait des travaux dans l’immeuble sans autorisation, ni permis de la Ville soit pour agrandir leur partie privative ou transformer leur condo à des fins de locations le tout à l’encontre de la déclaration de copropriété.
Au paragraphe 17 le juge indique;
«dès son arrivée sur les lieux , il a constaté la présence de mulots dans certaines cloisons qui n’étaient pas fermées. Voulant éviter que cette information soit connue de son épouse, monsieur Poulin contacte le propriétaire Michel Tanguay pour obtenir une autorisation à faire les travaux. Fort de cette permission, il effectue les travaux de son propre chef, à ses frais. Il admet cependant qu’il aurait peut-être été souhaitable de demander la permission du syndicat.»
Commentaire: Voilà un exemple d’un ridicule consommé. En effet, lorsque monsieur Poulin était copropriétaire avec monsieur François-Luc Coalier et sa conjointe en octobre 2005, il n’y avait pas de mulots. À l’achat de la part de ces derniers par monsieur Poulin et sa conjointe en aout 2006, les mulots apparaissent et des travaux sont nécessaires. Monsieur Poulin s’adresse au propriétaire Michel Tanguay. Voilà que le juge reconnait monsieur Michel Tanguay comme le propriétaire de notre copropriété. Pour le juge, les copropriétaires sont sans doute des locataires, c’est tellement absurde d’écrire de telles choses. Est-ce monsieur Poulin ne sait même pas qu’il vit en copropriété et que monsieur Mantha était l’administrateur?
Au paragraphe 120, le juge indique:
«il s’avère selon la preuve que des travaux ont été entrepris par Stéphane Poulin et Sophie Garon particulièrement pour régler la présence de mulots. Ces travaux se sont avérés non complétés du moins pour le revêtement du plafond et du plancher. Voilà donc deux copropriétaires qui cherche à finaliser des travaux, et ce, selon l’expression populaire, à même leurs poches. »
Commentaires: Comment le juge explique-t-il qu’ils sont les seuls avec un problème de mulots dans les cloisons de l’immeuble? S’il y avait des mulots, il semble que tout citoyen ordinaire en parlerait à son syndicat ou aux autres copropriétaires et ferait venir un exterminateur pour trouver les sources du problème et apporter des solutions.
Par ailleurs, pourquoi en décembre 2006, avril 2007, juillet 2007 et octobre 2007 lors de rencontre avec des copropriétaires, monsieur Poulin n’a-t-il jamais parlé des ses problèmes de mulots? Poser la question c’est y répondre.
Enfin, pourquoi le juge n’explique-t-il pas la nature des travaux exécutés? Il l’a constaté lui-même lors de la visite des lieux. Selon le dossier monsieur Poulin a agrandi sa partie privative en s’appropriant le dessous de l’escalier en y construisant notamment une douche.
Au paragraphe 121 le juge ajoute:
« c’est à l’avantage de tous les copropriétaires que les travaux soient complétés et que si c’est la volonté des copropriétaires de cette unité de payer ces frais et il n’y a aucun intérêt à vouloir leur reprocher .
Il ajoute au paragraphe 122:
« ces travaux verra à donner une plus-value à l’immeuble et il difficilement compréhensible que les codemandeurs se préoccupent de ce problème.»
Encore une fois, comment le juge peut-il expliquer qu’un copropriétaire qui vit à l’étage supérieur ne doit pas se préoccuper de problèmes de mulots et des travaux à réaliser dans des parties communes. Ce raisonnement est absurde et inqualifiable, nous sommes en copropriété.
Enfin, le juge omet de souligner que les codemandeurs se sont préoccupés de ces travaux et ils ont soumis une résolution le 18 février 2008 qui visait à modifier la résolution dont parle le juge Dallaire. La résolution des codemandeurs se lit comme suit:
Amendement à la proposition
Objet : Travaux des parties communes
Considérant que le syndicat a pour charge d’octroyer tout contrat visant l’entretien des parties communes;
Considérant qu’une demande de copropriétaires est effectuée pour réaliser des travaux dans le corridor et l’escalier des parties communes appartenant respectivement à Stéphane Poulin et madame Sophie Garon, Denis Caron et Clémence Bond Caron ;
Considérant qu’il faut s’assurer que les travaux à réaliser soient exécutés selon les règles de l’art et respectent les Lois et règlements en vigueur au Québec;
Considérant que le syndicat ne peut se dissocier de sa responsabilité à l’égard des parties communes.
Il est proposé par Denis Caron , secondé par :
De confier au syndicat de faire évaluer le cout des travaux et de soumettre à monsieur Stéphane Poulin et /ou Sophie Garon l’estimation des travaux afin que ces derniers assument le cout total de la facture;
Que le syndicat supervise les travaux et s’assure que les lois et règlements en vigueur pour la construction sont respectés. (soulignés ajoutés)
Commentaires: Cette résolution a été rejetée pour discussion lors de l’assemblée de février 2008. Je souligne en terminant que monsieur Poulin et sa conjointe ont quitté la copropriété et ils n’ont jamais fait réaliser les travaux qu’ils s’étaient engagés à faire. La question qui tue: mais ou sont donc passés les mulots?
Il faut également noter que le juge Dallaire a constaté lui-même les travaux réalisés par d’autres copropriétaires, dont la transformation d’une partie commerciale en unité de logement et d’un ajout d’un logement dans l’une des unités, le tout à l’encontre de la déclaration de copropriété et qu’il a volontairement ignoré ceux-ci.
- Au sujet d’une assemblée de copropriétaires en avril 2009, en l’absence d’administrateur, le juge fait des reproches au demandeur Caron.
Au paragraphe 42 le juge dit:
« Il faut dire également qu’un nouveau copropriétaire, soit monsieur Charles Racine, s’est porté acquéreur d’une unité et que celui-ci se fait dire par le codemandeur Caron, « qu’il ne sait pas dans quelle galère il s’embarquait ». Plus tard, monsieur racine compte tenu d’un décès dans la famille de monsieur Tanguay, agit comme intermédiaire, dans le but de convoquer une réunion du conseil d’administration en avril 2009, et celui-ci s’est fait immédiatement mettre au pas par une correspondance expédiée par monsieur Caron, pour l’aviser de ses devoirs et responsabilité.»
D’abord, je souligne que monsieur Racine ne pouvait convoquer une réunion du conseil d’administration, n’étant pas administrateur. Par ailleurs, ce dernier n’a jamais témoigné et ce n’est pas monsieur Caron qui lui a dit dans quelle galère il s’embarquait. D’où vient cette preuve? S’agit-il du oui-dire?
Quant à la correspondance expédiée par monsieur Caron, elle se résume à ce qui suit:
J’ai demandé à monsieur Racine par courriel s’il avait remplacé monsieur Tanguay et qui était Manon Fortin.
J’ai demandé une copie du compte rendu de Me Lacoursière de la réunion de mai 2008.
J’ai fait part à monsieur Racine des dispositions de l’article 115 de la déclaration de copropriété, car l’ordre du jour était incomplet à cet égard.
Enfin, je l’ai informé de certains aspects concernant des décisions antérieures.
Vous pouvez lire l’intégralité des correspondances sous l’onglet: (Correspondances Racine-Caron). Vous noterez, qu’il n’y a rien qui laisse entrevoir que je le mettais au pas. Bien au contraire.
Monsieur Racine a annulé la réunion parce certains documents de conformité dont les états financiers et le compte rendu de Me Lacoursière de mai 2008 n’étaient pas en sa possession.
Encore une fois pourquoi le juge biaise-t-il ses propos et rejette le fait qu’une assemblée de copropriétaires à des règles à suivre et que celles-ci doivent être respectés. Les correspondances entre monsieur Racine et Denis Caron ne sont pas acrimonieuses d’aucune façon et il est normal que des copropriétaires se parlent. J’invite les gens à lire les courriels.
Je rappelle qu’au paragraphe 73 de sa décision en citant le juge Claude Tellier, il écrit:
« La copropriété est donc une mise en commun de certains droits et un partage de responsabilité, le tout devant être exercé dans un climat démocratique. Pour que l’opération fonctionne, il faut créer un climat de confiance pour éviter ou prévenir des situations conflictuelles basées sur la méfiance. C’est pourquoi il faut regarder les dispositions du Code et celles des déclarations de copropriété comme favorisant le climat de confiance nécessaire. Il faut donc que ces dispositions soient respectées et qu’on ne les mette pas de côté simplement parce que c’est plus commode. »
Quel est donc le problème du juge à l’égard du respect du Code civil et de la déclaration de copropriété? Pourquoi diabolise-t-il toujours le codemandeur Caron alors qu’il ne fait qu’informer monsieur Racine et rappeler certaines dispositions de la déclaration de copropriété à un nouveau copropriétaire? Pourquoi le juge ne veut pas respecter le Code civil et la déclaration de copropriété, c’est commode pour qui?
En effet, est-ce trop demander d’avoir un procès-verbal d’un avocat qui a présidé une assemblée et a agit comme secrétaire d’une réunion tenue en mai 2008 soit 11 mois après celle-ci? Est-ce trop demander que tous les copropriétaires soient convoqués? Est-ce trop demander que l’avis de convocation soit accompagnée des documents qui doivent être joints à celle-ci? Est-ce trop demander que les règles de délibérations de l’assemblée de copropriétaires (Quorum, paiement des charges communes, droits de parole, impartialités, et autres) soient respectées? Est-ce inapproprié d’informé un nouveau propriétaire de l’existence de certains documents et des décisions antérieures?
Les juges ont un Code de procédure qu’ils appliquent et lorsque certaines règles ne sont pas suivies, des causes ou des actions sont annulées ou rendues caduques pour des raisons de procédure et, c’est normal.
Alors pourquoi un citoyen ne peut-il pas exiger que le Code civil et une déclaration de copropriété soit appliquée. Le jugement Dallaire montre un raisonnement tellement irrationnel et inexplicable qui démontre qu’il a voulu protéger les agissements de certaines personnes? Est-ce que la plaidoirie de Me Lacoursière indiquant que Me Warren n’est pas un juge, que les avocats n’aiment pas avoir des plaintes au barreau et qu’un juge peut tout faire l’a conduit à sa décision. Je laisse le citoyen ordinaire en apprécié les faits et méditer sur ce sujet.
- Commentaires du Juge Dallaire sur le demandeur Caron
Au paragraphe 157 le juge se permet quelques réflexions, dont celle de faire la démarcation entre la ténacité et l’entêtement. Il prétend que l’entêtement est un défaut et que la ténacité est une qualité. Si ce comparatif vise à poursuivre un dénigrement arbitraire du demandeur Caron et qu’il s’agit d’une tentative de détourner les enjeux qui lui ont été soumis et pour éviter de disposer des questions de droit qui lui ont été présentées, c’est son choix, mais je ne pourrais jamais y adhérer.
Je me permettrais moi aussi en terminant quelques réflexions. Je croyais que la justice dans une démocratie avait notamment pour fondement la primauté du droit et la recherche de la vérité et qu’elle adhérait à la franchise, l’honnêteté, la probité, la sincérité, l’impartialité, la droiture et la transparence. À partir de mon expérience et des faits et de la preuve importante qui a été présentée au juge, j’ai perdu mes illusions. En effet, peut-on accepter un système judiciaire basée sur la négation de la primauté du droit, de la recherche de la vérité et de certaines valeurs fondamentales. C’est pourquoi je désire publier mon expérience pour que personne ne puisse à nouveau se faire prendre dans ce processus que je qualifie de piège à con. Le juge Dallaire est sans doute un juge nommé par le gouvernement pour sa grande moralité.
J’espère que les faits précités sauront éclairer le public sur le vrai visage de la justice et que mon expérience pourra aider à démystifier les subtilités judiciaires et surtout faire comprendre qu’avant d’engager votre énergie, votre santé, vos économies et votre temps en consultant des experts, des avocats et la littérature, il vaut mieux réfléchir au fait que la justice est, comme me l’a confié un avocat, à l’image de la météo et qu’elle a ses propres règles de copinages et de protection.
En référence à ce qui précède, des questions de droit ont été soumises au juge; elles ont toutes été balayées. Parmi celles-ci voici les plus importantes à retenir:
-Le droit de la majorité de copropriétaires de modifier unilatéralement un contrat d’achat d’un copropriétaire et de priver celui-ci de faire valoir ses droits contre le vendeur en invoquant que les copropriétaires en majorité peuvent tout faire;
– La possibilité pour l’assemblée de se soustraire à l’obligation de nommer un administrateur et au tribunal, malgré une piètre gestion, de ne pas appliquer la Déclaration de copropriété en invoquant principalement des questions de couts et de l’existence d’un nid de vipères. Création d’une nouvelle règle voulant qu’une administration dite symbolique puisse être suffisante pour représenter les copropriétaires au syndicat et assumer les rôles, pouvoirs et devoirs du conseil d’administration.
– Le droit pour la majorité de copropriétaires de voter à l’encontre de la Déclaration de copropriété ex : accorder des stationnements à des personnes extérieures à la copropriété, le droit de faire des travaux sans autorisation préalable dans une partie privative ou commune, le droit d’un copropriétaire de créer des salles d’eau (salle de bain) dans les parties communes sans autorisation, la gestion d’un syndicat sans conseil d’administration, c’est-à-dire sans administrateur, le maintien du droit de vote lors d’une assemblée des copropriétaires de certaines personnes même se elles n’ont pas payé leur quotepart depuis plus d’un an.
– Le droit pour la majorité de passer outre à l’exécution des travaux par des personnes qualifiées et répondre au code du bâtiment, s’il elle le juge à propos. En effet, dans la modification de la déclaration de copropriété concernant les espaces de rangement est écrit a l’article 7 ce qui suit: «Par ailleurs, tous les travaux effectués à cette fin devront être exécutés par des personnes qualifiés et répondre aux normes énoncées au Code canadien du bâtiment ou acceptées à la majorité, en voix, des copropriétaires.»
– Le droit de la majorité de copropriétaires de décider de ne pas créer de fonds de prévoyance même si prescrit dans la déclaration de copropriété.
– La non-obligation d’obtenir la signature de tous les copropriétaires lors de résolutions écrites. La signature de la majorité de représentants est suffisante.
– Le droit pour la majorité de copropriétaires de voter à l’insu d’un ou des copropriétaires une modification de la Déclaration de copropriétaires pour créer des servitudes de passage pour le promoteur sans qu’aucune assiette qui en définit les dimensions ne soit réalisée par un arpenteur.
– Le droit de la majorité de copropriétaires de voter un règlement pour qu’un copropriétaire paie des frais d’électricité pour des parties communes (non à usage exclusif) et qu’il soit contraint d’éteindre et d’allumer des lumières extérieures à des heures précises limitant ainsi la mobilité d’un copropriétaire.
– L’extinction du droit de la minorité de faire valoir ses droits en copropriété, si la majorité en décide ainsi. En effet, le juge au paragraphe 65 indique que le droit individuel cesse là ou le droit collectif débute, donc il ne reconnait aucun droit pour la minorité et que les pouvoirs de la majorité sont absolus.
– Le droit de donner de fausses informations à un assureur.
Omission volontaire du juge dans sa décision
Voici quelques exemples des omissions ou affirmations du juge que les pièces documentaires au dossier confirment et qu’il est pertinent de souligner:
• Omission de déclarer qu’il a visité avant le procès l’immeuble et qu’il a lui-même constaté les travaux réalisés chez plusieurs copropriétaires;
• Omission de déclarer que le local commercial a été modifié et qu’il est loué à titre résidentiel le tout à l’encontre de la déclaration de copropriété et que cela constitue un changement dans la nature de la copropriété;
• Omission de déclarer que la copropriété comporte 9 unités de logement et non 8 unités et que des travaux ont été exécutés sans autorisation et que ce changement constitue un changement dans la nature de la copropriété;
• Omission de déclarer au paragraphe 39 que les demandeurs avaient demandé, en plus de l’ajout de pièces, un amendement à leur requête pour la démolition des travaux exécutés sans autorisation et qu’il a rejeté ce dernier amendement sans justification légale;
• Au paragraphe 40, le juge déclare que madame Martel a occupé un temps le poste d’administrateur, ce qui est faux. De même madame Blouin ne l’a jamais remplacée le 18 février 2007. Le juge a omis de dire que c’est monsieur Poulin qui a été administrateur de décembre 2006 au 13 septembre 2007;
• Omission de déclarer les contradictions entre les résolutions du 5 avril et du 10 octobre 2007 concernant les espaces de rangement;
• Omission de déclarer que la construction de salle d’eau à usage exclusif dans une partie commune constitue une modification de la nature de la copropriété et est à l’encontre du Code civil et de la déclaration de copropriété puisqu’il s’agit de partie privative;
• Omission de déclarer au paragraphe 130 l’entente préparée par Stéphane Poulin entre le promoteur et un propriétaire pour réaliser des travaux dans des parties communes et ne pas constater la preuve ont été réalisé par des gens non qualifiés ou accrédités.
• Abus dans la gestion des règles de preuves en ignorant sciemment une preuve documentaire abondante (plus de 130 pièces) démontrant hors de tout doute que la majorité de la Déclaration de copropriété, plusieurs dispositions du Code civil et de certaines Lois et règlementation sont non respectées.
La cour d’appel refuse d’entendre parce que ce n’est que du droit
Que penser de la décision de la Cour d’appel qui déclare qu’elle ne veut pas entendre un appel par l’un des meilleurs avocats du Québec en droit de la copropriété en invoquant qu’il ne s’agit que des questions de droit seulement? Vingt-quatre points de droit ont été soumis. Décidément, que faut-il pour être entendu et que pensé de cette décision? Qui aurait pu imaginer que le plus haut tribunal du Québec ne veuille pas entendre des questions de droit? Il y a quelque chose de louche dans ce type de décision et dans notre système judiciaire. En effet, pourquoi la Cour d’appel refuse-t-elle d’autoriser une demande d’appel d’une décision dont le droit, la jurisprudence et les règles de justice élémentaire sont bafoués? Qui veut-on protégé et pourquoi? J’invite le lecteur à lire les points de droit soumis à la cour par Me Yves Joli-Coeur et surtout la décision de la Cour d’appel, c’est incompréhensible. (voir: permission d’en appeler Cour appel, décision Cour d’appel)
Nous sommes en présence d’un raisonnement tellement irrationnel qui ne peut s’expliquer par l’incompétence, la partialité, le copinage ou au manque d’intérêt. Il s’agit de toute évidence d’un camouflage juridique évident. Quoi qu’il en soit, cette décision démontre jusqu’où va le pouvoir discrétionnaire d’un tribunal. Ses limites sont absolues. Les imbécilités et l’arrogance sont permis. Les juges sont et ils font la Loi et ne rendent de compte à personne. Je crois que cette décision en est la preuve et, elle démontre de toute évidence de la partialité et que les beaux principes d’apparence de justice ne sont qu’un beau discours.
La Cour d’appel a décidé de soutenir des zones de non droit pour un propriétaire. Elle confirme et établie qu’un citoyen n’a aucun droit et qu’un juge peut mentir allègrement pour appuyer des avocats. Elle indique qu’elle n’a pas de temps à perdre avec le droit. Sans doute espérait-elle que lui soit d’autre chose que du droit. Peut-être des problèmes de macramé?
Conclusion
Vivre ce type d’expérience est épeurant. Après avoir agi avec une prudence extrême, nous ne pouvions nous imaginer que les pouvoirs discrétionnaires d’un juge permettent d’écarter la Loi, le respect d’une Déclaration de copropriété, la nature même des requêtes, les règles de la meilleure preuve et de justice pour détourner les enjeux juridiques et faire un procès d’intention à une partie. Le juge à volontairement fait de l’aveuglement volontaire, ignoré les questions de droit, camouflé les faits et la vérité et, a étayé dans son jugement des comportements non fondés, acceptés des abus de droit de copropriétaires et une preuve montée de toute pièce par des avocats.
Au-delà de perdre ou gagner un procès, quand la justice est rendue à reprocher à un citoyen d’exercer des droits reconnus par la Loi, lui reproche d’être un citoyen averti et escamote la Loi et la Déclaration de copropriété, on peut se permettre de croire que nous sommes dans un déni de justice et que cette approche est très préjudiciable à l’administration de celle-ci.
Quant à notre foi et notre conviction à l’égard de nos droits ainsi que la connaissance des outils mis à notre disposition pour agir, nous estimons qu’être un citoyen honnête, intègre, informé et responsable est préférable à la renonciation et au non-respect de la Loi.
Comme justiciable, la première fois dans votre vie que vous vous adressez aux tribunaux supérieurs et vous engloutissez plus de 100 000.00 $ en frais juridiques dans ce type d’aventure, votre croyance au droit de la minorité et en la justice s’éteint. Nous nous rangeons donc maintenant derrière les gens qui ne croient plus en celle-ci. Si la justice ne peut juger, expliquer et orienter le droit de la copropriété et se servir d’un pouvoir discrétionnaire pour bafouer la Loi et protéger les amis du système, nous nous dirigeons dans une société ou l’anarchie s’installe lentement.
En conclusion, nous croyons que des juges irresponsables peuvent s’ils le désirent créer un vide juridique important et du haut de le trône s’arroger des pouvoirs absolus et injustes. Comme le disait dernièrement un humoriste connu, au Québec on est dur à suive.
Cette expérience démontre que notre justice ressemble à celle que nous dénonçons et qu’elle sait user de subtilité pour diaboliser, détruire, dénigrer quand il s’agit de protéger les gens qui gravitent autour d’elle et qu’elle côtoie régulièrement. Comme l’on m’a informé trop tard que la grande famille judiciaire existe et qu’elle est tissé très serrée, j’ai dû l’apprendre à mes dépens et que c’est au travers de ce que l’on appelle le pouvoir discrétionnaire quelle exerce sa partialité.
Un citoyen désabusé qui s’est fait piéger par la justice et qui désire appeler à la prudence tous citoyens qui désirent faire valoir leurs droits et qui ont une croyance en la justice.
L’histoire ne s’arrête pas là. Ce premier chapitre a été suivi par une poursuite des avocats Poulin et Lacoursière contre Denis Caron pour diffamation et atteinte à leur réputation. Pour encore mieux comprendre le système judiciaire, examinons les suites à l’aide de la décision de la Juge Danielle Blondin. Cette dernière parodie judiciaire vous confirmera que nous ne sommes pas tous égaux devant la justice. Lire la suite